アパートが建てられない狭小地・変形地を相続することに。戸建賃貸で土地活用するという考え方
こんにちは。愛知県蟹江町にある一級建築事務所のレトロデザインです。
愛知三重岐阜などを中心に、賃貸アパートマンションなどの賃貸物件の収益を向上したい大家さんのための空室対策のご提案、そして入居者ファーストのリフォームリノベーション業を行っております。
「今度相続することになった土地が、狭小地や変形地だった。しかし、土地が狭いため、売るに売れないし、どうしていいのかわからない。変形地のため、希望する建物が建てることができない」
というご相談をお受けしました。
このように、狭小地や変形地について同じようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。狭小地、変形地の土地活用について考えてみたいと思います。
使い勝手のいい土地とは
使い勝手のいい土地とはどういったものでしょうか？
一般的には、ある程度の広さがあり、向き合う長辺と短辺が同じ長さのきれいな長方形の土地が一番使い勝手がいいといわれていますね。
ですが、実際は、そういったきれいな土地は少なく、正方形や長方形ではない、台形や傾斜の土地など変形地が多くあります。
変形地とはどういった形のものがあり、どのような使い方ができるのでしょうか。
鰻の寝床といわれる間口が狭い奥に細長い土地
昔の長屋のような横長い長方形の土地は、どうでしょうか？使い勝手のいいといわれる長方形でも、細長い長方形の場合、建物の形が限られてきてしまいます。
間口が狭く、奥に細長くのびる土地を鰻の寝床といいますね。京都の長屋のようなものをイメージしてください。
細長い土地で悩むのが、部屋の間取りや採光の問題です。間取りをどうしようと少し悩んでしまうのが細長い土地ですね。建売物件のように使い勝手がいい土地ではありませんが、その分、アイデア次第で面白い家をたてることもできますね。
旗竿地の使い方
旗竿地という言葉は聞かれたことがある方も多いと思います。
旗竿地といわれる道路から置くばった場所にある土地は、道路から細長い土地でつながっており、置くばった場所にあるため、建物を建てるのには十分な広さがあったとしても、土地の設計や使い方は考える必要がありますね。
竿の細い部分に車を止める場合、縦列駐車しかできなかったり、建設の際、竿の細い部分に重機が入れないなどの問題から、建設費用が高くなることが懸念されます。
また、店舗として活用したい場合は、道路から置くばっている場所にあるため、人の目につきにくい場所になるため、あまり適していないといえるでしょう。
変形地であっても、十分は広さがあれば、建物を建てるのにはアイデア次第で問題ありません。
狭小地は、広さが十分にとれないため、集合住宅の建設には適しませんが、高さを生かした戸建てであればアイデア次第で問題ないでしょう。
狭小地や変形地でも戸建賃貸で土地活用ができる
狭小地や変形地で土地活用を検討している場合、土地活用の一つとして、戸建賃貸という方法があります。
ある程度広さがあり、きれいな長方形であれば、集合住宅など建設しやすいですが、狭小地や変形地ですと土地が狭いため、賃貸用の部屋数がとれないなど利用用途が限られてきます。
しかし、戸建賃貸であれば、土地の形に合わせて使うことが可能なため、狭小地や変形地でも建設することができます。
戸建て賃貸は競合物件が少なく、空室リスクも少ない
戸建て賃貸は、普通のアパート賃貸と比べて、その物件自体の数が少なく、需要に対し、供給量が足りていない状況です。
その理由としては、儲からないからというのが理由の一つです。
戸建賃貸は、その土地に一つの住戸しかありません。アパートであれば、ひとつのアパートにいくつも部屋数を作ることができます。
仮にワンルームマンションで月5万円の家賃で、5戸ならば、総額で月25万円です。
しかし戸建賃貸で月15万円の家賃であれば、家賃収入は月15万円。その差は10万円になります。
不動産経営面で考えてみると、戸建て賃貸よりもアパート経営のほうがいいと思うでしょう。
しかし、アパート建設を行うためには、ある程度の土地も必要になります。その広さが確保できない狭小地や変形地の土地活用の一つとして、戸建て賃貸という考え方になるのです。
戸建て賃貸は、子供が増えて部屋が手狭になったと考えるファミリー層に需要があります。小さいお子さんがいるご家庭は、生活音のトラブルを気にされる方が多く、上下階や隣近所を気にする必要がない戸建てに憧れをもっています。外で遊ぶことができる庭があり、ペットが飼え、車を敷地内にとめることができるなどというメリットがあるため、戸建て賃貸があれば、借りたいという人は多く存在します。その結果、実際には戸建賃貸物件が少ないため、競争率が低くなり、ニーズが高いという結果になっています。
需要も高いため、家賃の値崩れもあまりありません。入居がなければ、収入もゼロというリスクもありますが、いったん入居されると長く住み続ける方が多いため、短期間の退去のたびにかかる費用も少なく済みます。
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入居期間が長いため、空室リスクが低い
戸建賃貸には、入居期間が長い傾向があります。その理由として、戸建て賃貸には、お子さんを含むファミリー層が入居されることが多いため、進学のタイミングなどで引っ越しができないなど、入居期間も比較的長く住まわれることが多く、短期間の退去が少ない傾向があります。
そのため、安定した賃貸経営を行うことができ、空室リスクも抑えることができるといえるでしょう。
相続税対策として建てた戸建て賃貸は将来的に売却することもできる
新築であっても、時がたてば建物は古くなっていきます。築古アパートマンションを相続することになり、修繕費用に頭を悩ませることも増えてきます。
一棟アパートの場合、売却しようと思っていても、なかなか買い手が見つからず、売却に時間がかかってしまうことがありますが、戸建賃貸の場合、売却価格がおさえられます。
戸建の不動産は相続税対策として有効な手段の一つです。相続税対策というと不動産経営を思い浮かべる方もいらっしゃるでしょう。
相続税対策として、戸建賃貸を建設し、戸建て賃貸物件として貸出、将来的には戸建ての中古物件として売却か、投資物件として売却することも可能です。
居住中であれば、賃貸物件として売り出すしかないため、入居者様に購入の意思があるか買取をお声掛けすることもあります。
戸建て賃貸は短期間で退去されることが少なく、長期的に住み続ける方が多いことから、借り手が買い取りたいと申し出がある場合もあるかもしれません。
レトロデザイン施工例
【名古屋市瑞穂区】屋根付き駐車場あり！日当たり良好・ロフト・土間付き新築戸建て賃貸物件
戸建て賃貸のメリット
マイホームVS賃貸はどちらが得か？かという論争をよくみかけます。しかし、広々とした戸建てでのびのびと暮らしたい、大きな家に住みたいという憧れを持っている人は多いですよね。
戸建て賃貸のメリットといえば、やはり隣近所に気を使うことなく、のびのびと子育てができることです。
お子さんが小さいうちは、子供の走り回る足音や、ソファーやテーブルから飛び跳ねる大きな音に階下からの苦情が来ないだろうかとヒヤヒヤする親御さんも多いと思います。小さい赤ちゃんがいらっしゃるご家庭なら、赤ちゃんの夜泣きの鳴き声で心身ともに疲れてしまうお母さんも少なくはありませんよね。
しかし、戸建てであれば、上下階や隣近所への騒音に過敏になることもなく、赤ちゃんの夜泣きもそこまで気にする心配もありません。
戸建て賃貸のメリットは、
・生活音を周囲に気を遣わなくていい
・プライベートが確保しやすい
・こどもがのびのびと走り回れる
・転勤などの理由で引っ越さなければいけない可能性がある
・駐車場代がいらない
・多方向に窓があり、風通しがよく、採光が確保できる
・庭付きであればガーデニングが楽しめる
・洗車が家でできる
・ペットが飼える
・設備のグレードが高い
などと、戸建て賃貸には、賃貸アパートや賃貸マンションとは違った魅力があります。
変形地や狭小地を相続してしまったが、売るに売れない、土地活用に悩んでいる、土地が狭いので賃貸用の部屋数が限られているなどど、変形地や狭小地は利用用途でお悩みの方もいらっしゃるかと思います。
そんな狭小地活用の活用方法の一つとして、アパート賃貸経営ではなく戸建賃貸経営という方法があります。
土地活用にお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。