2020年8月新型コロナの賃貸不動産経営の大家さんへの影響は？空室対策、今すべきこと
レトロデザインです！愛知県蟹江町の一級建築事務所です。賃貸物件の空室の原因を追究し、賃貸物件の収益を向上したい大家さんのための空室対策のご提案、そして入居者ファーストのリフォームリノベーション業を行っております。
2020年1月から世界的に流行している新型コロナウイルスは、いまだ収束の兆しは見えず、世界株価下落など経済の先行きに警戒感が広がっています。
2020年8月東京での1日の感染者数も300人を超え増加傾向にあり、日本での感染拡大もまだまだ予断を許さない状況です。
自粛解除され、街に人々が戻りつつありますが、依然セミナーやイベントの中止や延期、飲食店の来客減、ホテル業界の利用者減など、その影響は計り知れません。
では、不動産業界への影響はどうなのでしょうか。心配なオーナー様、大家様も多いかと思います。
そこで今回は、新型コロナウイルスが与える賃貸不動産経営への影響についてわかっているものをご紹介します。
1. 2020年7月部品の未入荷、納期遅れはほぼ解消傾向
2020年3月～中国の部品工場の稼働停止などの影響により、住宅部品の納期遅れがでていました。
特に目立つのは、水回り関連の生産設備。部品などを中国で作っていたため、完工や着工遅れがでてきていましたが、2020年8月現時点では、ほぼ解消傾向にあります。
しかしながら、まだまだ予断を許さない状況です。ロックダウン解消後の感染者が急増していることもあり、再びロックダウンが行われれば、部品供給が遅れることも懸念されます。人の移動が制限される可能性もあることから、一部の生産調整は続く可能性はあるでしょう。
詳細につきましては、工事業者様へご確認をお願いいたします。
2. お部屋探しで来店されるお客様が減少していたが、戻りつつある
新型コロナウイルスの影響により、転勤の予定も延期や中止となったり、人の動きが鈍くなっていました。緊急を要さないお部屋探しは後に回そうという人が増え、客付仲介は厳しい状況でしたが、お客様は戻りつつあります。
しかし、店舗への来店は以前よりも減少傾向にあり、お部屋探しの媒体がかわりつつあります。
現状、引越予定があり、絶対物件探しをしている僅かな人は、賃貸情報サイトをつかってお部屋探しをしています。
今までは、少しでも気になる物件は、たくさん見て回ったものです。
しかし、今はなるべくリスクを減らすべく、お部屋探しは、不動産屋へ行かず、インターネットで探し、気に入った物件のみ問合せする。
気に入った物件であれば、内見すらせず物件を決めてしまう方も増えています。
築年数が間違っていたり、家賃が1000円間違っていたり、駅から〇分が間違っているだけで、検索からはずされてしまいます。
物件の魅力は、インターネットに掲載されている情報が全てになります。
大家さんは今やるべきことは、所有の物件情報が、賃貸情報サイトの物件情報が正しいかどうかの確認です。写真も十分に魅力が伝わるものなのか確認しましょう。
足を使って外に出て行動する人が少ない今、ネット検索は重要な集客ツールに代わりつつあります。
お部屋探しをする人が少ない高倍率な今、コロナウイルスの影響がなかった繁盛期でも、なかなか空室が埋まらない物件は、さらに選ばれなくなります。長期空室が続く今、何をしたらいいのか。安易に家賃を下げるのはしてはいけません。
レトロデザインでは、空室対策の専門家として、できるだけ費用をかけずにどうやって空室を埋めるか長期経営相談など改善策をご提案しています。
1年以上空室が続くから．．．とお悩みの愛知県の大家さん、ちょっと話を聞いてみたいだけでも大丈夫です。
3．安い賃貸に引っ越しを考えている人へのアナウンス
新型コロナウイルスの影響で、所得が減るなどし、家賃が安い賃貸に転居を考えている人が増えています。
『来月の家賃も払えない』という人には、住宅確保給付金という自治体が給付している制度もありますが、実際はその存在を知らなかったり、給付対象外の方も多いです。
そのため、安い賃貸に引っ越そうと考える人も増えています。
今の入居者様から家賃の相談があった場合は、期間限定で家賃の値下げの覚書を交わしてもいいかもしれません。
大家さんの状況も厳しいとは思いますが、一度退去されてしまうと、お部屋探しをしている人も減っている状況で、次の借り手を探すのはなかなか難しいでしょう。
4．低所得者でも住めるセーフティネット住宅に注目
低所得者でも入居を拒まない住宅、『セーフティネット住宅』が注目を集めています。
住宅セーフティネット制度とは、平成29年10月からスタートした、住宅の確保にお困りの低額所得者、高齢者、障がい者、子育て世帯等、外国人等と、賃貸住宅の空き家・空き室をお持ちの大家さんをつなぐ制度です。
新型コロナウイルスの影響で所得が減り、入居審査などで住宅の確保が難しい人（※1住宅確保要配慮者）は、このセーフティネット登録住宅（※2セーフティネット住宅）であれば、低額な家賃で入居しやすくなります。
※1 住宅確保用配慮者
低額所得者（月収15万8千円以下）、被災者（発災後3年以内）、高齢者、障がい者、子育て世帯（高校生までの子供を養育する世帯）外国人、都道府県が賃貸住宅供給促進計画で定める者 など
※2 セーフティネット住宅
住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として都道府県・政令市・中核市（都道府県等）に登録した住宅
大家さんは、このセーフティネット助成金を利用することで、必要な改修工事の経済的補助を受けることができ、また入居者も確保しやすく、空き家が続く大家さんにはメリットがあります。
住宅セーフティネット助成金を利用したリフォームやリノベーションをお考えの方は、レトロデザインまでご相談ください。
住宅セーフティネットに関するコラムはこちら
住宅セーフティネット助成金を活用した、賃貸住宅リフォーム工事の助成制度について
セーフティネット住宅の改修工事の経済的支援を理解し、空室対策
節税しながら賃貸アパートマンションの将来の修繕費を積立てる方法
5 .テナントの資金繰り悪化による家賃滞納や家賃減額は続きそう
大家さんの中には、不動産物件をテナントとして貸し出している方も多いかと思います。
新型コロナウイルスの影響により、営業時間の短縮や自粛を余儀なくされたテナントは売上が減少しています。元々苦しい経営状態だった業種は、新型コロナウイルスの影響により入居するビルの賃料の支払いが困難になっている事案も発生しています。
あきらめ倒産という言葉が生まれたように、テナントが廃業して、家賃収入が0になる可能性がある場合、この今の状況で新しいテナントさんを探す方が至難の業でしょう。。。
良い関係が築けているテナント様であれば、家賃の減額や返金など、テナント様へ寄り添うことで、関係を継続することに決められたオーナー様もいらっしゃいました。
2020年7月の現在、コロナショックから半年を迎えようとしています。数か月を耐えられないテナントさんは、そもそも破綻の可能性があると考えておいた方がいいかもしれません。
コロナ収束後も厳しい状況が続くと思われます。入居するテナント様の状況を十分に聞き取りし、今後の対策について手を打っていきたいところです。
6．外国人の一斉帰国による退去空室・修繕問題
新型コロナウイルス問題で、日本が外国からの入国制限政策をとったため、在留外国人が一斉に帰国する事態が起きています。
本来であれば3月というのは不動産業界にとっては繁盛期。多くの外国人が、仕事を求め来日し、不動産業界は猫の手を借りたいほどにぎわう時期のはずでした。
しかし、日本のコロナウイルスの感染拡大を受けて、来日をキャンセルした外国人が多く、入国制限政策をとったため、早々と日本から切り上げ帰国する外国人も増加。
外国人労働者の解雇も影響し、家賃滞納や退去後の修繕費の請求も払ってもらえるかどうかも問題になっています。
退去した外国入居者が帰国してしまい、修繕費を請求しても支払ってもらえるかわからないというトラブルが発生しています。
長い間空室が続いた場合、空室対策の一つとして、外国人の受け入る方法があります。外国人の受け入れには多数のメリットがありますが、勝手に帰国してしまうというリスクもあるのが正直な現状です。それがこの新型コロナウイルスの影響で明るみになってしました。
アパート経営において、外国人の入居は入居率を上げる有効な手段です。
しかし、空室対策には順序があります。
満室経営を行うためには、まずは入居者の質を高めることが大切です。そのためにも入居者に選ばれ続ける質の高いアパート作りが重要になっていきます。
入居者に満足してもらえる部屋を提供することにより、退去率を下げ、長く住み続けてもらうことで、安定した賃貸経営を行うことができます。
7. 不動産投資家の不動産投資への投資意欲
JLL日本法人が行った、新型コロナウイルスによる不動産市場への影響アンケート の調査結果です。
投資家の約75％が不動産投資への投資意欲はあるものの、2020年末の物件所得価格水準（新型コロナ前比）については、新型コロナウイルスの影響を受け、不動産価格が下落すると、購入に関しては様子をみている投資家が多いようです。
空室が続く今だからこそできる対策を
新規での内見の動きは鈍くなる可能性があります。現在長期空室が続いている場合は、いまからできる対策を考えていきましょう。
レトロデザインでは、リフォーム、リノベーションを始め、様々な視点での空室対策をご提案しております。
補助金の活用や、リフォームローンの組み方、相続税対策など税金のことまでなんなりとご相談ください。
※お問合せ・お見積りは無料です
・リフォームリノベーションについて
・ローン、補助金、節税対策について
・長期修繕計画のご相談
・空室対策 etc…
賃貸需要に関しては、コロナウイルスは直接的には影響は少ない
住まいは必ず必要なものです。
民泊をやっているオーナーさんはホテル業界同様影響がでているかもしれません。
外国人向けの賃貸経営をされている方にも影響がでているかもしれません。
生活の基盤である、賃貸に関しては、新型コロナウイルスが原因で退去するということは、直接的には問題ないと思います。
しかし収入減や失業などにより、家賃が払えないという人が増えてくる可能性はゼロではありません。。。
今回の問題は、誰にも責任はありません。支払いしたくても支払いすることができない、誰にも罪はない天災といえるでしょう。
長引きそうなコロナウイルスの影響ですが、不安ばかりに目を向けるのではなく、今こそ協力と、乗り切るための対応力が求められます。レトロデザインも得意とするデザイン力で、大家さんの困っていることを提案力で支え、社会に貢献していきたいと思います。
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