<必読>空室が続くと悩む大家さんに試してほしい３つの改善策
レトロデザインです！
愛知県蟹江町の一級建築事務所です。賃貸物件の空室の原因を追究し、賃貸物件の収益を向上したい大家さんのための空室対策のご提案、そして入居者ファーストのリフォームリノベーション業を行っております。
当コラムでは、
愛知県蟹江町でリフォームリノベーション業を営むレトロデザインが、
愛知県の大家さん、名古屋近隣の大家さんに頼ってもらえる「建築の町医者」的な存在になれるよう、
大家さんの悩みや疑問を解決していく投稿をしています
リフォームしたのに、なかなか入居者が決まらない。問い合わせがあって、内見もそこそこあるのに、入居申し込みまでいかない。リフォームした時はすぐに入居者がきまるのに、一度退去してしまうと、次からは決まりにくい。
こんな悩み、とてもつらいですよね。
そんな時に、大家さんにぜひ試してほしい３つの改善策をお伝えします。
「内見してみたい」と思わせる方法や、この部屋に住みたいと思わせる部屋のステージングなど、物件紹介から内見、入居申し込みにつなげるための3つの改善策をお試しください。
空室対策その１・まず内見してもらうためにアイキャッチ写真を目を引くものに
お部屋探しをする人は、希望の物件をまずＷＥＢで探します。そして、気に入った物件があれば、住みたい地域の不動産仲介会社を訪れます。そこでは、希望条件にあった、たくさんの部屋を不動産屋さんが紹介してくれます。
間取りや家賃、室内の写真などが記載されたチラシのような書類をたくさん見ることができます。
お部屋探しをしている人は、そのたくさんのお部屋の中から、自分の条件に合うものを2~3部屋を選び、実際に内見に向かいます。
いわば第一次書類選考のようなものですね。この書類選考に漏れてしまったら、内見（面接）すらしてもらえません。
最初の書類選考を通過するために効果があるのは、目を引く写真を見せることです。
アイキャッチ写真ともいいますが、インターネットを見ていて、ふと目に留まった画像がきっかけで、そのホームページに興味をもったことがあると思います。
借りるかどうかわからなけど「この部屋を見てみたい」と興味を持ってもらうことが重要です。
アイキャッチ写真、アピールポイント写真など、入居者に興味をもってもらえる写真をまとめた物を不動産仲介会社に渡しておくことが大切です。
実はこの写真は、不動産仲介会社の担当者へのPRにも効果的です。
不動産仲介会社の担当者に興味をもってもらえれば頼もしいですよね。
レトロデザインでは、リフォーム、リノベーションしたお部屋のＰＲ資料を作製しております。ＰＲ資料の効果もあり、成約率がかなり高くなっています。
空室対策その２・記憶に残る、第一印象で感動をあたえる玄関に！
書類選考を通過して、いよいよ内見です。
第一印象はとっても重要です！
第一印象がその後の好感度を大きく左右することが分かっています。
2~3件内見し、『気に入ったお部屋ありましたか？』と質問すると、感動がなかった部屋は記憶すら残りません。普通すぎるお部屋なども当てはまります。これが現実です。
賃貸住宅の内見で、第一印象を与える場所、それは玄関です。
玄関の扉をあけたその瞬間のイメージがとても重要になります。
リノベーションプランを考えるうえでも、玄関の見せ方は一番気を遣うところです。
すでにリフォームをしてしまって今更改装出来ない時でも、いろいろ出来ることはあります。
・電球の色を暖色にする。
・お洒落な玄関マットとスリッパで飾る
・飾り棚があれは、小物や花で棚の上を装飾する
・傘立てや靴べらなど小物類で飾る
・排水の臭いがしないか、常に注意する。
あまりごちゃごちゃしない程度に、小物類で印象よくすることと、清掃防臭で第一印象の良い玄関づくりを心がけましょう。
また、大がかりなリフォームはできないけれど、10万円台でできるリフォームも差別化に効果があります
合わせてお読みください→賃貸アパート空室対策に効果がある10万円代でできるリフォーム事例一覧
空室対策その３・お部屋のステージングでさらに魅力アップ
▼飾り付けなし
▼飾り付け有り
洋服店で一番売れる服は、マネキンなどでディスプレイされている服がよく売れると言われています。
自分に身に着けた様子がイメージしやすいからだと思います。
同じように、お部屋も暮らしている感じがイメージしやすいと印象にも残り、「こんな暮らしがしたい」という思いから、成約率につながります。
ただし、雑多に家具を並べているだけでは、逆にイメージダウンになりかねません。
入居者の年代にあった、統一感のある、あこがれを感じるインテリアを目指しましょう。
家具は出来るだけ小さめ。大きすぎると部屋が狭く感じてしまいます。
スタンドライトや小物、カーペット等でインテリアコーディネートされた部屋をステージングしていきます。
インテリア雑誌などを参考にするといいと思います。
ステージングされた部屋と何もない部屋では、印象が大きく異なります。
そして、一日でいくつもの部屋を内見する中で、ステージングされた部屋は一番記憶に残っているはずです。
なにより、「ここで楽しく暮らしてほしい」という大家さんの気持ちを感じ取ってもらえることが、入居者にとって安心感になり一番の効果と思います。
効果的なお部屋のステージングには、ペルソナ設定が重要です。
合わせてお読みください→大家さん必見！空室対策に効果がある人気の間取りの決め方はペルソナにあり！
まとめ
賃貸住宅に限らず、人が物を購入（契約）するまでには、複数の階段プロセスがあると言われています。
それは、「知る → 興味をもつ → 欲しいと感じる → 記憶する → 購入する」というプロセスです。
これを賃貸住宅の入居者が部屋を決める段階プロセスに置き換えて見てみると、
知る・興味をもつ：不動産仲介会社でアイキャッチ写真の資料を見て、部屋に興味を持ってもらう
欲しいと感じる・記憶する：玄関を開けてからの第一印象
購入する（入居する）：ステージングされたお部屋で、楽しい暮らしを創造させて入居につなげる
という流れになります。
賃貸住宅は、綺麗にリフォーム出来たからと言って、必ず入居者が決まるとは限りません。
不動産仲介会社も巻き込んで、入居者を決めるマーケティングプランも大切です。
相続税対策にリフォームやリノベーションが有効な理由
いずれくるであろう、相続対策のためにフルリノベーションをお考えの大家さん。
相続でリノベーション？ と思われるかとおもいますが、古くなったマンションをそのまま相続すると、修繕に多額の費用がかかってしまい、お家賃をいただいてもほとんど修繕に回すことになってしまいます。
しかし、相続前に修繕や改装を済ませることで いざ 相続したときに毎月お家賃が利益になっていくということです。「現金と未修繕のマンション」を相続した場合と、「改装済みのマンション」を相続した場合とでは、どちらが相続税が高くなるかは、予想できますね。
また、そのお部屋はガスや水道の配管もやり直しますから、水漏れ等のリスクも少なくなります。
相続時に空室率を0％に近づけたマンションを所有していたいですね。
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