<連載③>レトロデザインの賃貸リノベーションプランの進め方
連載シリーズでお送りしている『名古屋市中川区の賃貸物件をリノベーション』。
こちらのコラム欄（その他）にて、「理想のお部屋」にするためのリノベーション工程を連載シリーズ「リノベーションが完成するまで」にて、ご紹介していきたいと思います。
リノベーションまでの道のり（前回までのお話はこちら）
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今回の記事
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（完成）施工事例のご紹介
工務店か建築会社か建築事務所か。現状回復修繕か、リノベーションか。
築30年の古い賃貸マンション。退去があり、入退去修繕が必要になりました。
大家さんは悩まれました。
・いつもの原状回復修繕でいいのか
・金額をかけてリノベーションしたほうがいいのか
・リノベーションは、どのような事をすればいいのか
・分からないことばかりで、どうすればいいか？
今までは、管理会社から紹介された工務店でリフォームされていました。しかし、リノベーションとなるとプランが重要になるので、提案力のある会社を探すことにされました。
建築会社の提案は予算を大幅にオーバー
まず最初に相談したのは、地元で賃貸物件の新築を多く手掛ける建築会社。300万円で納めたいと思っていた予算を大幅にオーバーしていたため断念。
レトロデザインとの出会いはホームページ検索
そこでインターネットで賃貸のリノベーションを手掛けている会社を探していたところ当社のホームページを見つけて、問い合わせを頂きました。
現状の把握を行い、入居者ターゲットを設定し、大家さんの思いをプランに反映しつつ、間取りを工夫したプランニングで予算内に納めることもでき、今回のリノベーション実施につながりました。
結果を先に申し上げますと、完成引渡し翌日に2組の内見があり、即入居が決まりました。
では、実際のリノベーションプランの進め方について、流れを見ていきましょう。
ヒアリング・現地調査
大家さんの想い
一級建築士が大家様の物件へお伺いし、深い想いをヒアリングします。補助金制度や税金についても、ご質問ください。
お父様が建てられた賃貸マンション。内装や設備の古さも見え始め、入居者が決まるまで時間を要するようになりました。
築30年を超え、
・設備の更新で支出が増える
・入居率が下る
・家賃の低下
など、今後の不安要素を考えると、まだ入居率の高い今のうちから設備の更新を順次しつつ入居率を高め家賃を下げないリノベーションの必要性を感じていました。
現状の把握
<建物について>
・鉄筋コンクリート造 3階建 全８世帯 エレベーターなし
・間取り３DKのファミリータイプ
・南側に和室と洋室の2室、北側に洋室1室、中央にDK
・壁式構造のため間取りの変更に制約がある
<立地について>
・駅から徒歩7分、名古屋駅まで、徒歩と電車で30分以内の立地
・近隣は閑静な住宅街
<現状募集家賃>
・6万円台後半
現状をしっかりと把握してから、最善なプランを検討していきます。
間取りプランの検討
・ファミリー向けか単身向けか
名古屋駅までの便の良さから、単身向けの広い１LDKもプランに考慮
周辺の物件調査を実施
・単身向けの需要は多いが、単身向けの空室も多く、競争が激しい
・２LDK以上のファミリータイプは需要に対して、空室が少なく競争が比較的少ない地域である
調査、分析を元に、ファミリー向けの２LDKプランとしました。
広いリビングのある１LDKプランも検討しましたが、この地域では、家賃相場が１LDKよりも２LDKの方が高いため、２LDKを採用しました。
ターゲット層の選定
今後の退去時にもスムースに新しい入居者が決まるように、20代後半から30代の新婚に好まれる、インテリアや設備を取り入れました。
インテリアの好みは年代によって変わってきます。
20代後半から30代に好まれるプランにすることで、今後の退去時にも、20代後半から30代の新婚ファミリーの入居が期待できるでしょう。
工事着工・工事中
工程表をお渡しし、工事スタートです。ご入居中に方にも、改装工事のお知らせを配布させていただき、音がする解体の日も事前にご案内させていただきます。
工事中は、工事内容に合わせて電気・水道・クロス・大工・塗装・左官など、各工程のプロフェッショナルがチームを編成し、相互に連携しながら施工を進めることで、高い品質と安全性を実現しています。
今回のリノベーションプランのポイント
・壁埋込型の玄関収納で、玄関の広さはそのままで、下足収納を充実
・間仕切り壁を３０ｃｍ移動させることで、広めのリビングを実現
・寝室に大容量のクローゼット
・白を基調としたナチュラルなインテリア
完成したお部屋の施工事例はこちらにまとめております。
（完成）施工事例のご紹介
完成・お引き渡し・仲介PR
12月中旬から工事がスタートし、お引き渡しが2月初旬。約30～60日いただいております。
結果としましては、完成引渡し翌日に2組の内見があり、即日ご入居が決まりました。
たまたまタイミングが良かったこともありますが、ただやみくもにリノベーションするのではなく、『どんな人に住んでほしいか』『その人が楽しく暮らすためには、どんな間取りがいいか、どんな設備が必要か、どんなインテリアがいいか』、トータルにプランニングすることで、このような良い結果になりました。
また、レトロデザインでは、工事中から、事前に完成予想パースを仲介会社に配布して仲介PRを始めていたため、工事完了翌日から内見者を迎えることもできました。
このように、仲介業者へのPRの資料作成や、工事中の段階からPRを並行して行うなど、賃貸物件の入居率の向上にむけて全力を尽くします。
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まずは、オーナー様の思いをお聞かせください。
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レトロデザインの強み
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