相続税とリノベーション。賃貸アパートのリノベーションが相続税対策になる理由
現在の賃貸経営をされている大家さん。近い将来、今の賃貸アパート・マンションもいずれは、子供に受け渡そうとお考えの方もいらっしゃいますよね。実は、相続前のリフォーム、リノベーションが相続税対策になることはご存じでしょうか？
レトロデザインのお客様には、2世代目大家さんが多くいらっしゃいます。
空室対策としてリフォームしたい、リノベーションの相談にのってほしいとお問合せ頂く物件は、築年数20～35年の賃貸アパートマンションがほとんどです。
新築当初であれば、すぐに入居者も決まったものの、今では入居率も下がり、空室も目立つアパートも多いかもしれません。
賃貸物件を相続したものの、高額な相続税を支払い、さらに相続物件の修理費やメンテナンス費用も負担が重くなってしまったのでは、相続した子どもにとってただの負担になってしまいます。
建物が古くなる→空室が増える→家賃収入が減る→お部屋のリフォームにお金が掛けられない→さらに空室が増える→建物は古くなり修繕費は必要になる、という負のループになりかねません。
そんなことにならないために、
気が付いている大家さんはすでに始めている「建物への再投資」についてお伝えします。
リフォーム・リノベーションは、相続税対策になる理由
相続税対策の基本は、相続財産を減らすことです。
金融機関に預けている相続財産を使って、リフォームにつかえば、相続財産は減り、リフォーム後の建物の評価額は変わらないまま、そのままの価値を子や孫に相続することができます。
築年数が古く、固定資産税評価額が500万円しかないアパートのリフォーム、リノベーションにお金をかけ、収益化したとしても、評価額は500万円のままです。
基礎控除が大幅に引き下げられたため相続税の課税対象者が増えることに
平成25年税制改正が行われ、基礎控除額が大幅に引き下げられ、相続税が増額する結果となりました。
＜平成25年税制改正／相続税の基礎控除額＞
改正前 5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）＝基礎控除
改正後 3,000万円＋（600万円×法定相続人の数） ＝基礎控除
相続税は、この基礎控除を超えた分に課税されます。つまりは、控除額が引き下げられたことにより、今までは相続税について考えなくてもよかった人までしっかりと相続税対策について考えなければいけなくなったわけです。
空室が続く理由は、古いことが理由ではなかった
空室が続く原因は、建物が古いからだけではなく、入居者のライフスタイルが変化しているからです。
建物は、時間と共に古くなり、劣化が始まります。
そこで、入退去の度に、内装を新しくしたり、設備を入れ替えたりして、古いものを新しくリフォームしていきます。そうすることで、綺麗な状態を維持することができます。
しかし、大家さん、あなた様も気が付いていると思います。
築年数が古くなると表面的なリフォームを続けていくだけでは、なかなか入居者が決まらないことを。
これは、建物の問題というより、入居者のライフスタイルが時代と共に変化し、建物はその変化に対応できていないことが原因です。
どこかのタイミングで、建物に再投資して、住まい手のライフスタイルにあわせたリノベーションをする必要があります。
キッチンやユニットバスの劣化状況もふまえ、築３０年前後がリノベーションを検討するタイミングになると思います。
子や孫に不動産経営を引き継ぐタイミングもこの辺りから検討することになる頃でしょうか。
空室が増え、負のスパイラルにより、子供世代の重荷にさせないために、このタイミングで、建物に再投資して、住まい手のライフスタイルに合った賃貸アパート・マンションに生まれ変わらせることが大切です。
入居率が高いうちに、再投資するほうが有利な理由
住まい手のライフスタイルに合わせたリノベーションは、間取りの変更なども伴い、費用が多くかかります。
不動産投資は、お金のレバレッジを利かせるために、借入で行うことが一般的です。
再投資も同じ考えで、金融機関から借入をして実施する場合、注意が必要です。
新築時は、建物資産価値が高く融資もつきやすいのですが、築古の建物はそうはいきません。
銀行の目線で考えると、建物に担保価値がない場合、賃貸建物からの収益性が重要になってきます。
家賃収入がきちんとあることが、融資の条件になってきます。
新築と違い現状の建物は、すでに入居者がついており、家賃収入があります。
それが利点なのですが、もし、空室がたくさんあるために、家賃収入が減っており、さらに新築時のローンの残債があるような場合は、再投資のための融資は困難になると思われます。
そんなことにならないためにも、入居室が高いうちに、リノベーションについて検討し始めることをお勧めします。
相続対策にもなる古い建物への再投資
建物の資産価値とは、どのように考えているでしょうか。
投資家の目線で考えると、「その建物がどれだけのお金を生み出しているか」が資産価値の物差しになると思います。
それでは、固定資産という観点で見た場合はどうでしょうか。
土地の路線価やその建物の築年数による残存価値などで決まっています。
仮に、同じ敷地、同じ大きさ、同じ築年数、同じグレード（仕様）の建物であった場合、固定資産は同じになるはずです。
固定資産税や相続税も同じになります。
では、この同じ建物が、片方の建物は年間の家賃収入が５００万円で、もう片方の建物は１，０００万円だったらどうでしょうか。
それでも、固定資産税や相続税は同じです。
（もちろん所得税は違いますが、ここでは割愛します）
もしあなた様が賃貸建物を引き継ぐとしたらどちらがいいですか？
・家賃収入が年間５００万円あるが、空室が続き、将来再投資が必要な賃貸マンション
・家賃収入が年間１，０００万円で、空室も少なく、将来の再投資も当分必要ない賃貸マンション
古い賃貸建物への再投資は、見かけ上、現在のあなた様の資産がマイナスになりますが、建物を引き継いだ子供世代に、家賃という形で引き渡すことが出来るのです。
まとめ
今の賃貸アパート・マンションが、建物を引き継いだ子供にとって重荷にならない
古くても、入居者に困らない賃貸マンションを残すことの重要性はご理解できましたでしょうか。
建物の再投資のポイントは、子供世代に重荷になるような賃貸アパート・マンションを残さないため。
古さだけでなく、ライフスタイルの変化に対応したリニューアルが必要です。
相続税対策のために、新たな借り入れをしてしまったら、意味がないのではと懸念される方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、相続される物件は、築30年以上経っているものが多く、そのほとんどが大規模な修繕工事を必要としているものがほとんどです。
入居率が高いうちに、こつこつと良質な部屋にリノベーションし、古い建物への再投資は、タイミング次第で相続対策にもなるでしょう。
古い賃貸建物への再投資のタイミングを誤ったために、結果的に子供世代に負の財産を残してしまい、不動産を手放してしまった事例は少なくありません。あなた様の築き上げた財産が、次の世代にとっても良い資産になることを願っています。
賃貸物件のリフォーム、リノベーションは、賃貸専門のリフォーム、リノベーションを得意とする会社へ相談するようにしましょう。
（戸建のリフォームと賃貸のリフォームは必要とする知識が異なります）
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空室が続く今だからこそできる対策を
コロナウイルスの影響により、転勤の予定が急遽なくなったり、転勤延期とした企業が増え、人の動きが止まっています。
現在満室経営をされている場合は良いかもしれませんが、新規での内見の動きは鈍くなる可能性があります。
現在長期空室が続いている場合は、いまからできる対策を考えていきましょう。
レトロデザインでは、リフォーム、リノベーションを始め、様々な視点での空室対策をご提案しております。
補助金の活用や、リフォームローンの組み方、相続税対策など税金のことまでなんなりとご相談ください。
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