リノベーションのご相談の流れについて
愛知県海部郡蟹江町の一級建築士事務所のレトロデザインです。賃貸物件の空室対策の原因を追求し、賃貸物件の収益を向上したい大家さんのための空室対策のご提案、入居者様ファーストのリノベーション業を行なっております。
長期空室が続き、新しくリノベーションをすべきかどうかお悩みの大家さんも多いかと思います.
リフォーム,リノベーションはすべきなのか、どこへ相談すべきなのか、
いくらかけたらいいのか、リフォーム金額は適正なのか、リフォームすれば入居は決まるのか、いくらで貸し出せばいいのか、金額は妥当なのか。
など様々な疑問が出てくると思います。
このコラムでは、リノベーションをしたいと思っているけれども、どのような流れで問合せをしたらいいのかわからないと思われている方へ、ご相談の流れについてご紹介いたします。
会社選びは慎重に
リノベーションを行ううえで、まず最初にすべきことはリノベーション会社を選ぶことです。
リノベーション会社といっても様々な特徴もつ会社があります。
一番身近なのは、ホームセンターのリフォーム窓口でしょうか。次に地元の工務店やお知り合いを思い浮かべる方もいるでしょう。
デザイン事務所や建築事務所というと少しハードルを高く感じられるかもしれません。
しかし、一級建築士とは国家資格であり、家屋、学校、商業施設や病院など、あらゆる建物の設計ができる幅広い知識を必要とするプロです。
また、一級建築士の仕事の中に、設計図通りに工事が行われているか確認しながら進めていく工事監理業務というものがあります。
建築の世界はとても難しい世界です。壁を壊してみたら、予想外の出来事が起こることも少なくありません。また、リノベーションの場合は、一般的なリフォームと違い、様々な知識と経験が必要です。
会社選びは慎重に行いましょう。
また、リノベーションを得意としている会社でも、自宅のリノベーションを得意としている会社、賃貸住宅のリノベーションを専門にしている会社があります。
この二つは、大きな違いがあります。
自宅であれば、オーナー様の好みや希望が反映され、家族が増えたり、老後の暮らしなど自分達が数十年住むことを想定して、間取りや設備を選びます。
一方で、賃貸住宅には様々な人が住んでいます。3、40年住み続ける方は少なく、入れ替わりで入居者は変わっていきます。そのため、好みが分かれてしまうような個性的なデザインではなく、より多くの人の住みやすさを一番に考えて、リノベーションをする必要があります。
長期的な賃貸経営を見越して提案をしてくれる会社を選ぶようにしましょう。
何が得意な会社なのか、実績はどうなのか
また、賃貸住宅リノベーションの工事実績数も確認するようにしましょう。
リノベーション会社といっても、設備系が強い会社、フルリノベーションを得意とする会社、費用は安いがクロスなどの表層リノベーションのみを得意とする会社、太陽光をセット提案する会社など、様々です。
ただ費用が安いという理由だけでなくその会社の特徴をしっかりと調べましょう。
気になるリノベーション会社のホームページを開き、施工事例をみてみましょう。
自宅リノベが多いのか、テナントリノベが多いのか、賃貸リノベが多いのかなどがよく分かります。会社で得意とするデザインは異なりますので、施工写真を確認しておくことは大切です。
決して安くはないリノベーションですので、失敗や後悔しないように、その会社の施工事例や施工件数、会社理念に共感できる会社を選びましょう。
現地調査とヒアリング
気になる会社が決まれば、早速問合せをしていましょう。
問い合わせをしたら、スタッフの電話対応などで、ホームページを見ただけではわからなかった会社の雰囲気が感じられます。
担当者へ電話がつながり、まずは物件のヒアリングが行われます。
まずお電話で、物件名の確認、築年数や構造、間取りなどの基礎情報、修繕履歴、入居者層、空室期間、悩みや希望をお伺いします。
物件名で検索すれば、賃貸情報サイトなどから詳細が出てきますので、伺った内容と間違いがないかなどご確認させて頂きます。
また、ネット検索だけではわからない、物件の基礎情報や、修繕履歴、入居されている方の属性、リノベーションを検討しているお部屋の情報、空室が続く要因などをお伺いします。
現地調査では、お部屋の寸法を測らせて頂き、空室の原因などを確認します。また修繕が必要な箇所を確認させて頂きます。
オーナー様にお立ち合い頂けるのであれば、お部屋の要望や希望、予算なども合わせてお聞かせください。
また、賃貸物件の周辺を歩いて回り、コンビニやスーパー、学校の位置や競合となる物件物件の入居状況や軒数を調査いたします。
ターゲット層を分析し、物件周辺の家賃相場などを調べることで、それをもとに、どのようなリノベーションが有効的なのか方向性を決めてご提案をさせていただきます。
フルリノベーションを希望されていたとしても、表層リノベーションで空室が解決できそうと思える場合には、過度な設備投資は必要がありませんとお伝えします。
表層リノベーションだけを希望されていたとしても、配管などの交換が必要な場合は、目に見えない部分もしっかりとお伝えさせて頂きます。
施工費用と想定賃料からの回収年数を確認
ヒアリングと現地調査が終わると、物件の入居率を最大化するリフォームプランをご提案いたします。ご提案の際には、お見積書、設計図に加え、収支表、イメージパーツ（3Dの完成予想図）をお出しします。
オーナー様がより明確にイメージできるように努めます。
弊社以外にも、何社か見積もりを取っている場合、費用だけで判断しないようにしましょう。
想定賃料から何年で回収できるのか、利回りなど全体の収支を確認しましょう。
回収期間の目安は3年から3年半とされることが多いですが、利回りは、入居者様の入居期間が長ければ長いほど利回りは向上します。対して、入居期間が短いと利回りは低下します。
長く入居し続けてもらうためには、ある程度費用が高くなったとしても設備を整えることが重要です。
費用だけではなく、施工内容についてもしっかりと確認を行いましょう。
レトロデザインでは、賃貸物件を専門に、リノベーションを行なっているため、より入居が決まりやすい間取りや施工内容をご提案させていただいております。この内容は必要なのかなど、ご不明な点は必ずご質問下さい。
ご契約・ご入金
ご提案したプランやお見積書に納得頂き、より詳細な施工内容やお見積もりが確定した後、ご契約となります。
お見積もり金額の30％を銀行振込にて入金頂きます。など残りの70％は完成時のお振込みをお願いしております。
施工開始・完了検査・アフターフォロー
施工内容や施工期間は、オーナー様ごとに異なりますので、内容に合わせて電気・水道・クロス・大工・塗装・左官などチームで連携しながら施工を進めていきます。
近隣住民の方への施工を行う旨の周知などは基本的に弊社で行います。
施工完了後、オーナー様と一緒に回りながら、施工に関するご説明や各種設備の使用方法をご説明します。万が一不明点などが発生した場合には、迅速に問題点を確認し、責任を持って追加工事や修理を実施いたします。
今回は、リノベーションのご相談から流れについてご紹介いたしました。
建物が老朽化してどうしていいかわからなくなった大家さん、急に不動産経営を引き継ぐことになり知識がなく不安に思っているご家族の方、お気軽にお問い合わせください。
どのリノベーション会社も責任感をもって仕事をしています。どの会社がオススメという問題ではなく、「ハズレの会社を引かない」事のほうが重要になってきます。
賃貸アパート、賃貸マンションを経営される大家さんは、リノベーションは一部屋だけで終わる話ではありません。
空室対策でリフォームやリノベーションを行い、すぐに入居者が決まり、収益を改善できた場合、次に退去の部屋がでた際も、リフォームやリノベーションを検討されると思います。
その際に、『またあの会社にお願いしたい』と思える相手に出会えることが建築会社選びで一番重要になってきます。
大切な資産を預けるわけですから、一生お付き合いできる相手と思っていただけるようわたしたちも頑張ります。
レトロデザインでは、いままで古い賃貸アパート、マンションを200室以上リフォームしてきた経験から、「賃貸物件の収益を向上したい」という大家さんの願いを実現します。
世の中には、たくさんのリフォーム会社が存在しますが、賃貸物件においては、おしゃれで綺麗な部屋にリフォームを行うだけでは足りません。
賃貸物件は、デザイン性や機能性などを考慮しながら、しっかりと収益力を備えた物件にリフォームを行うことが重要です。
規模を問わず、様々なリフォームに対応しています
分からない事、相談ごとがありましたら、レトロデザインお問合せ フォームからご連絡ください。
現地を見てほしい、という場合は、個別でお受けいたしますので、お気軽にお問合せください。
なお、相談のご依頼は、愛知、岐阜、三重の三県に限せていただいております。