家賃を下げ、満室を目指すべきか。家賃2000円差の価値とは。
こんにちは。愛知県蟹江町にある一級建築士事務所のレトロデザインです。
賃貸アパート・賃貸マンションに特化したリフォームやリノベーションをご提案させていただいております。
なかなか次の入居者が決まらず、空室が続く大家さんにとって、家賃を下げるかどうかは常に頭をよぎる問題かと思います。
「長期空室が続くようなら家賃をさげててでも入居者を決めたい」
そう思われるのはもっともだと思います。
家賃が2000円安いというのは入居者にとってはどのような価値があるのでしょうか。
また、家賃を2000円安くすることで、不動産経営面としてはどのような影響があるのでしょうか。
このコラムでは、家賃2000円の価値について考えてみたいと思います。
入居者にとっての家賃2000円の価値は価値観が加わってくる
家賃は1000円でも2000円でも安い方がいいのは当然のことでしょう。住めば都とはいいますが、ただ安いからそちらを選ぶというわけではありません。
入居者様は、その2000円を総合的に判断しています。
例えば、その場所に住むということは、仕事に行くために交通費も時間も関係してきます。
家賃が安いからといって、その場所に住むことで交通費が月々2000円以上高くなるのでは家賃の意味がありません。
家賃は安ければいいとはいいますが、目を向けるところは家賃だけではないでしょう。家賃を下げても、さらに家賃交渉があるかもしれません。
家賃は貸し手が考えるが価値は借り手によって異なる
家賃や内装、設備、周辺の環境や買い物の便利さ、治安や夜の人通りの多さなど、月2000円の価値は住み手が考えることであり、なかなか貸し手側が判断することは難しいです。
あとはオール電化なのかプロパンガスなのかでも光熱費が変わってくるため、ガスや電気に注目している方も少なくはありません。
入居者様は、見た目の家賃だけではなく、時間や価値も合わせた総合的な価値を判断しています。
家賃を下げると家賃収入が減る
築年数がたては経年劣化が起こります。古くなれば家賃を下げるということは自然なことですが、家賃を月2000円下げることは、当然ながら、家賃収入が減ります。
年間で24000円の利益低下、5年で12万円の利益低下です。ローンの返済や長期修繕計画の予定が崩れてしまう可能性があります。
利回り・売却価格の低下
一度家賃を下げてしまうと、家賃をあげることはなかなか難しいことです。また、家賃を下げるということは、売却時の売却価格が低下するということです。将来、建物の売却を考えている場合は、家賃を下げ、賃料総額が下がれば、利回りが低くなります。
不動産購入者は、利回りを気にするため、利回りが低いと、売却価格も低下しないことには、売却するのが難しくなる可能性があります。
そのため、安易に家賃をさげるのは待った方がいいでしょう。
入居者の質の問題
家賃が下がれば、入居者の所得水準も下がります。所得水準で人格を図ることはできませんが、入居者の質がさがれば、家賃滞納のリスクやクレームが増えてきます。
家賃を下げ、利益が減ったにもかかわらず、家賃滞納リスクやクレーム対応が増えてしまっては意味がありません。
家賃に満足していない、住民の質に満足していない、住むことにストレスを感じてしまっているのでは意味がありません。入居者の質は早期退去の要因にもなってしまうでしょう。
家賃以上の価値を高める
入居者が価値を感じてもらえるような物件作りをしましょう。
長期空室にお悩みの大家さん、そのお部屋は、家賃以上の価値があるものになっていますでしょうか？もし、答えがNOであるのであれば、その家賃で入居者を決めることは難しいでしょう。
逆にいえば、家賃以上の価値を感じてもらえるような物件作りができているのであれば、どんな家賃でも入居希望者は見つかるでしょう。
レトロデザインのお客様の中には、退去待ちが出るほどの、満室長期経営を行われている大家さんがいらっしゃいます。なぜこのようなことができるのでしょうか？それには、ほかの物件にはない、この部屋でしかいけないものがあるからなのです。
リフォームで価値を高めよう
価値は適切なリフォームを行うことで高めることができます。
しかしながら、
・長期空室が続く部屋に高額な予算をあてることができない
・費用が回収できるか不安だ
・リフォーム、リノベーションしたとしても本当に満室にできるのか
もっともだと思います。
賃貸経営は不動産経営です。物件のリノベーションを成功させるには、リノベーション後にどれだけ家賃が回収できるか考え、予算を立てる必要があります。
たとえば、人気の高い水回りのリフォームはやはり費用はかかります。空室が続き、家賃を2000円下げるべきか悩んでいたお部屋の水周りのリノベーションを行うことで、家賃を下げることなく、さらに2000円アップすることができた場合、その費用な何年で回収できるのでしょうか。家賃をアップしたとして、その額が果たして現実的がどうかも考慮しなければいけません。
しかしながら、これは言えます。リフォームを行うことで費用はかかりますが、費用をかけないとリターンもありません。
もし今このコラムを読まれている大家さまで、どのくらいの費用をかけた場合、どのような工事が可能か、とお悩みの方がいらっしゃれば、一度お気軽にお問い合わせください。実際に物件を見させていただいて、残しておいても大丈夫な部分、リフォーム、リノベーションをする必要がある部分をご提案させて頂きます。
まだ見ぬ入居者様にしっかりとアピールするためには、空室への投資は必須です。
古くても、キレイに使いやすく工夫されているお部屋であれば、築年数はあまり気にならないという結果も出ています。
レトロ・デザインは、賃貸物件にもう一度手をいれることで、古くなった物件をまったくあたらしく生まれ変わらせる会社です。
リフォーム、リノベーションのご相談は、お気軽にお問合せください。
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