空室で悩む大家さん必見！リノベーションすべきかどうか迷ったら、簡易的に判断する方法
所有する物件の空室が目立ってきたり、長期空室が続く場合、リフォームや大規模リノベーションすべきかご相談をうけることがあります。
しかし、費用をかけてリフォーム、リノベーションをすべきか悩まれる方が多いことも知っています。
・費用がかかる
・資金回収まで時間がかかる
・古い物件に投資すべきか
・現状のまま家賃を下げて募集するか
お悩みはもっともだと思います。絶対はないですし、費用対効果を考えると判断することは容易ではありません。
そこで、この記事では、『リノベーションしたから絶対満室経営！』という熱意ではお話するのではなく、所有する賃貸住宅をリノベーションすべきか、すべきではないか、簡易的に判断する方法をご紹介いたします。
リノベーション限定 簡易需要調査のやりかた①～⑥
・鉄筋マンション造 ３階建て 総戸数９戸
・築年数３０年
・５０㎡
・３DK
・近鉄蟹江駅徒歩２０分
まず、改装したい物件の『最寄り駅』を調べ、「駅名 賃貸」でGoogle検索します。
（例：「近鉄蟹江駅 賃貸」）
SUUMOのサイトが出てきますので、クリックしてサイトに行き、物件数をチェックします。
①賃貸供給状況を調べる
（蟹江駅は2313件でした）
ここでわかることは、物件件数が50件以下だと、そもそもその地域の賃貸需要が薄いため、客付けに苦労するということです。現状は賃貸住宅がたくさん建っているのに、需要が高く、満室ばかりの場合、供給が足りていない好立地の可能性もあります。
②同じ条件を指定し、検索条件絞り込み
・最寄り駅からの徒歩時間（例：徒歩２０分）
・面積、１０㎡前後で同じ面積（例：５０㎡なら４０㎡から６０㎡）
（254件でした：この件数を覚えておきましょう）
③「並べ替え」→「賃料＋管理費が安い順」に表示変更します。
最安値をチェックします。（3.9万円でした）
ただ綺麗にするだけのリフォームで客付け可能な家賃は、3.9万円が相場と考えられます。
④「並べ替え」→「賃料＋管理費が高い順」に表示変更します。
最高値をチェックします。（7.5万円でした）
⑤「並べ替え」→「築年数が新しい順」に表示変更します。
家賃をチェックします。（5.7万円でした）
☆改装後の家賃の価格帯は5.7～7.5万円の間で可能と考えれます。
最高値が新築の場合、その賃料から0.5～1万円ほど下げた賃料で換算します
⑥さらに検索条件絞り込み「築年数１０年以内」
ライバルとなる賃貸物件数をあらい出す（9件でした）
②で出した件数254件に対して、ライバルとなる部屋は9件→全体の3.5％
10％以下ならライバルは少ない地域と考えられます
＜条件2＞③と④の家賃差が3万円以上なら、リノベーションする価値あり
＜条件3＞④の家賃が7万以上である。（リノベーションでちゃんと家賃がとれる）
＜条件4＞⑥の物件数が②の物件数の10分の1より少ない。（ライバルはそれほど多くない）4つの条件すべてOKなら 「◎◎合格◎◎」
×が1つなら 「△△検討エリア△△」
×が2つ以上 「××不合格エリア××」
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ただ正しく工事を行えば、空室を解消でき、資産価値を高め、収益力を向上させることができます。
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リフォーム、リノベーションを行うことは相続税対策としても有効です。
効果が見込まれるのであれば、ぜひ活用してみてはいかがでしょうか。