空室で悩む大家さん必見!リノベーションすべきかどうか迷ったら、簡易的に判断する方法
![空室で悩む大家さん必見!リノベーションすべきかどうか迷ったら、簡易的に判断する方法](https://retrodesign.co.jp/wp/wp-content/themes/wp-templ/timthumb/timthumb.php?src=/wp/wp-content/uploads/2020/07/2d36f2e2c6fa4ff079d5c0718c4a0bbd.png&h=468&w=730&zc=1)
所有する物件の空室が目立ってきたり、長期空室が続く場合、リフォームや大規模リノベーションすべきかご相談をうけることがあります。
しかし、費用をかけてリフォーム、リノベーションをすべきか悩まれる方が多いことも知っています。
・費用がかかる
・資金回収まで時間がかかる
・古い物件に投資すべきか
・現状のまま家賃を下げて募集するか
お悩みはもっともだと思います。絶対はないですし、費用対効果を考えると判断することは容易ではありません。
そこで、この記事では、『リノベーションしたから絶対満室経営!』という熱意ではお話するのではなく、所有する賃貸住宅をリノベーションすべきか、すべきではないか、簡易的に判断する方法をご紹介いたします。
リノベーション限定 簡易需要調査のやりかた①~⑥
・鉄筋マンション造 3階建て 総戸数9戸
・築年数30年
・50㎡
・3DK
・近鉄蟹江駅徒歩20分
まず、改装したい物件の『最寄り駅』を調べ、「駅名 賃貸」でGoogle検索します。
(例:「近鉄蟹江駅 賃貸」)
SUUMOのサイトが出てきますので、クリックしてサイトに行き、物件数をチェックします。
①賃貸供給状況を調べる
(蟹江駅は2313件でした)
ここでわかることは、物件件数が50件以下だと、そもそもその地域の賃貸需要が薄いため、客付けに苦労するということです。現状は賃貸住宅がたくさん建っているのに、需要が高く、満室ばかりの場合、供給が足りていない好立地の可能性もあります。
②同じ条件を指定し、検索条件絞り込み
・最寄り駅からの徒歩時間(例:徒歩20分)
・面積、10㎡前後で同じ面積(例:50㎡なら40㎡から60㎡)
(254件でした:この件数を覚えておきましょう)
③「並べ替え」→「賃料+管理費が安い順」に表示変更します。
最安値をチェックします。(3.9万円でした)
ただ綺麗にするだけのリフォームで客付け可能な家賃は、3.9万円が相場と考えられます。
④「並べ替え」→「賃料+管理費が高い順」に表示変更します。
最高値をチェックします。(7.5万円でした)
⑤「並べ替え」→「築年数が新しい順」に表示変更します。
家賃をチェックします。(5.7万円でした)
☆改装後の家賃の価格帯は5.7~7.5万円の間で可能と考えれます。
最高値が新築の場合、その賃料から0.5~1万円ほど下げた賃料で換算します
⑥さらに検索条件絞り込み「築年数10年以内」
ライバルとなる賃貸物件数をあらい出す(9件でした)
②で出した件数254件に対して、ライバルとなる部屋は9件→全体の3.5%
10%以下ならライバルは少ない地域と考えられます
<条件2>③と④の家賃差が3万円以上なら、リノベーションする価値あり
<条件3>④の家賃が7万以上である。(リノベーションでちゃんと家賃がとれる)
<条件4>⑥の物件数が②の物件数の10分の1より少ない。(ライバルはそれほど多くない)4つの条件すべてOKなら 「◎◎合格◎◎」
×が1つなら 「△△検討エリア△△」
×が2つ以上 「××不合格エリア××」
合わせてお読みください
ただ正しく工事を行えば、空室を解消でき、資産価値を高め、収益力を向上させることができます。
合わせてお読みください
リフォーム、リノベーションを行うことは相続税対策としても有効です。
効果が見込まれるのであれば、ぜひ活用してみてはいかがでしょうか。