家賃収入でローンが返せる！？賃貸併用住宅のメリット。名古屋で土地活用
愛知県海部郡蟹江町の一級建築事務所レトロデザインです。
マイホームか、賃貸か、の論争は終わることを知りません。マイホームは資産なのか、負債なのか、不動産投資の考え方で変わってきます。
今回ご紹介するのは、『賃貸併用住宅』です。
賃貸併用住宅とは、オーナーの居住スペースと賃貸用の居住スペースの両方を備えた住宅のことをいいます。
結論から申し上げますと、賃貸の家賃収入で住宅ローンを返済したり軽減したり、住宅ローン返済後は、家賃収入で老後資金にすることが可能になり、節税効果も期待できます。
メリットやデメリットも合わせてご紹介していきますので、どうぞ最後までお付き合いください。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、一つの住宅を、オーナー様の居住部分と、賃貸部分に分けて作られた住宅のことです。
家賃収入を元手に住宅ローンを返済しながら、持ち家に住むということです。
新築でマイホームを検討し、住宅ローンを軽減したいと考える世代の方や、子育てが終わり、部屋数が余ってしまった家をリフォームを考えているシニアの方からご相談を受けることが多いです。
賃貸併用住宅の形は様々で、戸建住宅と賃貸が合わさった形のものや、マンションの一部にオーナー様が住んでいるという形のものもあります。
その駅近単身向けなのか、駅遠ファミリー向けなのか、その土地活用にあった条件で、オーナー様の希望通りに設計することができます。
賃貸部分は、入居者層のイメージによって、1R・1K、1LDK、単身者向け、ファミリー向けなどはどのように設計するかは、建築士とよく打ち合わせを行っていきましょう。
オーナー様の希望で、1階はオーナー様が住み、2階を賃貸に出す、はたまた2階建ての縦割りにするのかも決めることができます。
では、賃貸併用住宅のメリットやデメリット、どういった人に向いているのか見ていきましょう
賃貸併用住宅のメリット
①家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができる
賃貸併用住宅の一番のメリットは、家賃収入があることです。家賃収入から住宅ローンの返済に充てることができるので、住宅ローンの負担が軽減されたり、場合によっては家賃収入が住宅ローンよりも多く、プラスになる場合もあります。
例えば、1階にオーナー様が住み、2階の1K・3部屋分を賃貸に貸し出すとします。
・住宅ローン 月15万円
・家賃収入 月5万×3部屋 月15万円
このように住宅ローンと同額分の家賃収入があれば、家賃収入だけで、住宅ローンの返済をすることも可能です。
住宅ローンを軽減したい人と考えている方に賃貸併用住宅は向いています。
②家賃を高めに設定できれば、家賃収入を得ることができる
では、上の例で、立地条件もよく家賃を高めに設定できるとしましょう。
・住宅ローン 月15万円
・家賃収入 月6万円×3部屋 月18万円
家賃を少し高めに設定することができれば、住宅ローン返済額を差し引くと、月々3万円の収入が得られることになります。
収入を得ることができるので、自分たちの希望よりも一ランク上の家を建てることができます。
①の例も②の例にも、計算を分かりやすくするために、修繕費や税金などは考慮していません。賃貸部分の管理費用は家賃収入から捻出しなければいけないので、実際に賃貸経営を行う際は、長期修繕計画を立てる必要があります。レトロデザインにて、個別で賃貸修繕計画を作製することも可能です。
③住宅ローン返済後は、家賃収入で暮らすことができる
住宅ローンの返済が終了してしまえば、家賃収入分はすべて収入になります。
老後働かなくなったときの老後の生活資金を補うことができるので、老後のゆとりある生活が送ることができるでしょう。
④融資条件を満たせば、不動産を住宅ローンで借りることができる
新築で不動産投資物件を建てる場合、不動産投資ローンを利用します。不動産投資ローンの目的は、『他人から家賃収入を得ること』です。そのため。、住宅ローンと比べると金利は2～5％と高く、また借入期間も場合よっては短くなるため、毎月の返済額も大きくなります。
しかし、住宅ローンの場合、個人がマイホームを持つために社会政策的に設けられたローンのため、低金利で、かつ長期間借りることができます。
賃貸併用住宅は、金融機関の融資条件を満たせば、金利の低い住宅ローンを借りて、建物を建てることができるので、住宅ローンが使えることは大きなメリットになります。
金融機関によっては多少異なりますが、“自宅として居住するスペースの床面積が建物の50％以上”という条件にしているところが多いです。自宅部分は住宅ローン、賃貸部分はアパートローンという金融機関もありますので、借入先を決める場合は、貸し出し条件をしっかりと確認しなければいけません。
⑤自宅部分に関して、住宅ローン控除を利用できる
また、自宅部分に関して、住宅ローン控除が利用することができます。
住宅ローン控除とは、簡単に説明すると、『住宅ローン残高の1％が10年間還付される』という優遇制度です。
つまりは、確定申告でお金が返ってくるということです。
⑥相続税を軽減できる
土地や建物、預貯金などを所有していると相続税もそれなりにかかってきます。
相続税は、建物全体を自宅用のみのマイホームとして建てるより、賃貸併用住宅として建てた方が相続税の評価額を低く抑えることができます。
自己所有の土地に賃貸併用住宅を建てると、賃貸部分の面積比に応じて、評価額を引き下げることができます。
さらに、ローンを組んでいる場合、ローン残高が多ければ多いほど、債務残高分を相続財産から控除することもできるので、結果的に節税になります。
相続の対象の財産といえば、預貯金、土地、建物、株式などが思い浮かばれます。しかし、相続というのはプラスの財産だけではなく、負の財産も存在します。住宅ローンは、住宅を建てるために、銀行から融資をうけた借金になりますので、住宅ローンも債務として相続の対象になります。そのため、相続する前にローンは返した方がいい、引き継がない方がいいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、相続税を計算する場合、借金などの債務は財産の総額から控除するようになっています。
例
・現金 3000万円
・不動産（土地建物）5000万円
・住宅ローン 3000万円
この場合、相続税の対象となるのは、3000万円＋5000万円－3000万円＝5000万円となります。
ローンはなるべく引き継ぎたくないとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、安定した経営が行えている不動産であれば、住宅ローン残高は相続税対策として効果があるでしょう。
⑦ライフプランによって暮らしを変えることができる
賃貸併用住宅にすることで、ライフプランによって暮らしを変えることができます。子供が所帯を持つようになった場合、二世帯住居としたり、親の介護が必要になった場合、賃貸部分に呼び寄せることもできます。
例えば、2階建ての賃貸併用住宅と所有しているとします。
①子どもが小さいうちは、1階を賃貸に貸し出し、オーナー様家族は2階に住みます。
②親世帯の介護が必要になったら、賃貸部分に親世帯を呼び寄せて二世帯住宅として利用してもいいでしょう。
③二世帯住宅が必要なくなったら、また賃貸に貸し出せばいいでしょう。
④数年後、お子さんが所帯を持つようになったら、お子さん世帯が1階に住み、家賃をもらうようにしてもいいでしょう。
⑤数年後、お子さん世帯に広い部屋が必要になった場合、オーナー世帯は1階に住み、お子さん世帯が2階に住みます。
④そして、相続することになったら、使わなくなった部屋を賃貸に貸し出してもいいでしょう
ライフプランによって、暮らしを大きくしたり、小さくしたりできるのが賃貸併用住宅です。
⑧大家さんと暮らす潜在的ニーズもある
これは実例ですが、看護学校の近くに、賃貸併用住宅を建てられた方がいらっしゃいます。そこは常に近隣の看護学校に通われる看護学生さんで満室経営をされています。
卒業時期の3月の退去を待って、すぐに４月新入学生のご入居が決まります。
『賃貸併用住宅というと、大家さんと一緒に居住することを嫌がられるイメージがありますが、18歳で親元を離れて一人暮らしをする学生さんや社会人の方、何かあったときに頼れる大家さんが近くにすむことで頼れると思われて入居を希望される方は多いです。
内見の時も、親御さん同伴で来られる方ばかりで、大家さんに挨拶されて帰られるというお話をお伺いしました。
今回の場合は、看護学校が近くにあるという立地の特性を生かした賃貸経営が成功していると言えます。賃貸経営において、ニーズとあったプランニングを行うことは、非常に大切な経営目線でしょう。
また、近年では、孤立化か震災での絆が見直されており、隣人の顔も知らない暮らしよりも、誰かと一緒に住む（シェアハウスなど）スタイルが支持されてきています。
オーナーと近くに住むことで、お互いに顔が見える付き合いが生まれます。緊急なトラブルが起きても、相談しやすく、良好な関係を築くことで、空室のリスクも下がるでしょう。
令和の時代も、人同士のつながりを大切にする潜在的ニーズは残していきたいものです。
⑨自分も住むため、建築段階から自分の要望を取り入れ、快適性な間取りを作れる
賃貸併用住宅の間取りは大家さんの希望通りに設計することができます。
投資用マンションを購入するのではなく、自分が住むための賃貸併用住宅を建てるのですから、建築段階から計画に参加できます。
物件の外観からエントランス、キッチンやトイレの設備や間取りなど、自分好みの部屋を建築士と一緒に考えることができます。
自分が住むための住宅なので、自分好みの賃貸も兼ねた住宅が作れることになります。
例えば、3階建ての賃貸併用住宅を所有しているとします。
その場合、1階2階を賃貸として貸し出し、最上階である3階を大家さんの自宅にすれば、日当たりや風通りなど快適な空間を手に入れることができます。
数年経ち、老後を迎えた場合は、1階の方が便利であれば、1階に移り住み、2階と3階を賃貸として貸し出せばいいのです。
賃貸併用住宅のデメリット
住宅ローンの金額が大きくなる、空室リスクがある
賃貸併用住宅は、一般的なマイホームと比べ、建物の大きさや規模が大きくなります。自分たちの居住スペース、賃貸のスペースを確保しようとなると、ある程度の土地の広さが必要になってきます。そのため、建築費も一般的なマイホームを比べると住宅ローンの金額も高くなります。
満室経営を行えていれば、家賃収入は安定し、その分を返済に回すことができますが、空室が続く場合は、家賃収入が入ってこないという自己負担分も考えておかなければいけません。
入居者が近くに住んでいるという点
また、賃貸併用住宅では、戸建ての自分だけのマイホームではありません。同じ敷地内に入居者のお客様がいることになります。
プライバシー保護するためにも入り口を隣同士にするのを避けるなど、建築設計時に細やかな配慮も考えなければなりません。賃貸併用住宅では、オーナーも同じ敷地内に住むことになるので、お互いに気まずい想いをしないようにしなければいけません。
売却が難しい
中古物件の売買需要はありますが、賃貸併用住宅となると売却が難しくなる可能性があります。
家賃収入でローンが返せる賃貸併用住宅 まとめ
この記事では、『家賃収入でローンが返せる！？賃貸併用住宅のメリット。名古屋で土地活用』についてご紹介しました。
ご紹介した通り、様々なメリットがある賃貸併用住宅ですが、自分の所有する土地にマイホームを建てることを考えるよりは、税制面をみるとメリットがあります。
しかし、賃貸併用住宅は、賃貸経営です。賃貸経営の建物を持つということは、事業経営者目線の考え方が必要となってきます。
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