賃貸経営において、長く住んでもらうことの重要性と７つのコツ
レトロデザインです！
愛知県蟹江町の一級建築事務所です。賃貸物件の空室の原因を追究し、賃貸物件の収益を向上したい大家さんのための空室対策のご提案、そして入居者ファーストのリフォームリノベーション業を行っております。
当コラムでは、
愛知県蟹江町でリフォームリノベーション業を営むレトロデザインが、
愛知県の大家さん、名古屋近隣の大家さんに頼ってもらえる「建築の町医者」的な存在になれるよう、
大家さんの悩みや疑問を解決していく投稿をしています
愛知県、名古屋市近隣で賃貸アパート賃貸マンション経営をされている大家さん。
空室対策や収益改善でお悩みではないでしょうか？愛知県名古屋市でも空室率が増加しています。
賃貸経営をされている大家さんならお分かりいただけると思いますが。入退去が続くと、お部屋のクリーニング費用や広告費などが嵩みますよね。また、長期間空室が続けば、その分収入がなくなり、厳しい状況になるかと思います。
この記事では、賃貸経営において、入居者に『長く住んでもらうこと』の重要性についてと、長く住んでもらうための７つのコツをご紹介いたします。
空室が続いた場合にかかるコスト
所有の賃貸アパートマンションの退去が決まり、その後長く空室が続いた場合、けっこうなコストがかかります。では、いったいどのようなコストがかかるのでしょうか。
まず、退去時の『修繕／クリーニング／リフォーム費用』。次に、新しい入居者を募集するための『広告費用／管理会社への手数料』が実際にかかる費用です。
そして今後のリスクとして考えておかなければならないのが、次の入居者が決まるかどうかの『空室リスク』と長く空室が続く時の『家賃下落のリスク』です。
短期間で、入退去が続くと、このコストが積み重なって、大きな支出となってしまいます。
そのため、良い物件に、優良入居者に長く住み続けてもらうことで、このようなコストを防ぐことができます
①優良入居者に好まれる物件になる
長く空室が続く、入居が決まってもすぐに退去されてしまうのには、原因があるかもしれません。
建物そのものの、間取りや設備に問題がある場合は、優良入居者に選ばれない可能性があります。
初期費用の敷金・礼金、家賃を見直す前に、物件に問題がないかを考えてみましょう。
②入居審査を厳しくする
退去者の退去理由は全て把握できていますか？
入居者同士のトラブルが原因ということはないでしょうか？
一人でもトラブルを起こす入居者がいると、家賃滞納や近隣トラブル、ゴミトラブルなど、悪影響を起こす可能性があります。早く入居を決めたいのはわかりますが、優良入居者に長く住み続けてもらうためには、まずは入居審査の段階で、審査を厳しくすることが重要です。
賃貸経営のトラブルは、入居審査の段階ですでに始まっています。
引っ越しの理由／この賃貸物件に決めた理由／職業や仕事内容、などその人の社会的信用も厳しく確認しておきましょう。
③短期解約違約金特約を付ける
入居者の自己都合で短期で解約する場合、あらかじめ契約書に定めた違約金を請求することができるのか短期解約違約金特約です。
空室対策の分からないこと、相談ごとがありましたら、お問合せフォームからご連絡ください。
※お問合せ・お見積りは無料です
個別でお受けいたしますので、ご相談くださいませ。
④長期入居特約を付ける
大家さんへご提案です。
短期解約のペナルティとは逆の発想で、長く住むと入居者にもメリットがある『長期入居特約』を付けてみるのはいかがでしょうか。
例えば、『契約更新の手続きをすると、ハウスクリーニングを無料で行います』というサービスです。
このハウスクリーニングのサービスのメリットは、
・大家さんが定期的に室内の確認ができる
・水回りの不具合を早期に発見できる
・初期で不具合を直しておけば、設備が長持ちし、後々の修繕費の節約になる
入居者様も喜ぶサービスは、長期入居につながるでしょう
契約更新のタイミングで、設備の入れ替えや水回りの点検など、こちらからアナウンスしてみましょう。
他の賃貸物件を探そうと行動する前に早め早めにアナウンスすることが大切ですよ！
⑤エントランスや共用部は常に綺麗に保つ
エントランスや共用部分は、毎日使う箇所になります。
玄関エントランス部分が荒れていたり、電気が切れていたりと設備面に不安があると、賃貸アパートマンションの管理がされていない印象が持たれます。
特に個人情報が投函される郵便ポスト廻りや、ゴミ置き場のゴミルールを気にする人は多く、今までは綺麗だったのに、急に汚れて荒れたり変化があると、優良入居者は変な人が越してきたかもしれないと、トラブルを懸念し退去に繋がるかもしれません。
⑥トラブルは早期対処する
トラブルは入居者同士でも起こりえます。
例えば、ゴミ出しのトラブル、騒音トラブル、駐車駐輪トラブルなど。
日々の生活を行う上でのトラブルは、非常にストレスになります。このようなトラブルが発生した場合は、即座に対処しましょう。
入居者同士のトラブルは、早期解決にならないことも多いですが、掲示板への告知や、書面での連絡など、改善に努めようとしている安心感だけでも、受ける印象は変わってきます。
管理会社へ完全に委託している場合でも、建物の清掃を行うなど、入居者とコミュニケーションをとることでトラブルを未然に防ぎ、信頼関係を築きましょう。
⑦ノークレーム＝満足ではない。退去の理由を把握する
結婚や転勤などやむを得ない理由での退去は仕方ないですが、騒音や住み心地などで退去されるのはないようにしましょう。
クレームがないからといって、入居者が満足しているとは断言できません。
世の中には、クレームを言わず、我慢している人の方が大多数です。『湿気がすごい』『エアコンの効きが悪い』など些細なことが契約更新のタイミングで退去につながる理由になってしまっているかもしれません。
まとめ
この記事では、賃貸経営において、入居者に『長く住んでもらうこと』の重要性についてと、長く住んでもらうためのコツをご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
入退去が続くと、退去時のクリーニング代や修繕費、広告費などがかかります。また、空室期間が長く続く場合、空室リスクや家賃下落のリスク、収入減など、積もり積もって、大きなコスト高に繋がります。
そのためには、良い物件に、優良入居者に長く住み続けてもらうことで、このようなコストを防ぐ必要があります。
優良入居者を獲得し、長く住んでもらうために、今回ご紹介した７つのコツを実践し、顧客満足度UPで、長期入居を目指しましょう！
がんばれ大家さん！
相続税対策にリフォームやリノベーションが有効な理由
いずれくるであろう、相続対策のためにフルリノベーションをお考えの大家さん。
相続でリノベーション？ と思われるかとおもいますが、古くなったマンションをそのまま相続すると、修繕に多額の費用がかかってしまい、お家賃をいただいてもほとんど修繕に回すことになってしまいます。
しかし、相続前に修繕や改装を済ませることで いざ 相続したときに毎月お家賃が利益になっていくということです。「現金と未修繕のマンション」を相続した場合と、「改装済みのマンション」を相続した場合とでは、どちらが相続税が高くなるかは、予想できますね。
また、そのお部屋はガスや水道の配管もやり直しますから、水漏れ等のリスクも少なくなります。
相続時に空室率を0％に近づけたマンションを所有していたいですね。
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もし、将来自分の賃貸アパート・マンションで、いつ頃どのような修繕が必要なのか分からないので相談したい。という方はお問合せフォームからご連絡ください。
ご所有の賃貸アパート・マンション専用の修繕計画を作製することも可能です。
個別相談も承っています。現地を見てほしい、という場合は個別でお受けいたしますので、ご相談くださいませ。