賃貸アパートマンションのリノベーションを行う意味とは
愛知県蟹江町にある一級建築事務所のレトロデザインです。
わたしたちは、築古賃貸アパート、賃貸マンションを中心にリフォームやリノベーションを行なっている建築事務所です。
レトロデザインのお客様は不動産を所有する空室に悩まれる大家さんになります。そのため、空室対策や節税対策としてのリフォームやリノベーションのご相談をいただくことが多くございます。
空室対策として有効な手段の一つであるリノベーションは現状回復するために行うリフォームと違い、付加価値をつけて再生することです。しかしこれだけの説明では、具体的に何を行うのかわからない方も多いと思います。
このコラムでは、賃貸アパート賃貸マンションのリノベーションを行う意味や効果についてご紹介します。
リノベーションはどんなことをするの？
賃貸アパート賃貸マンションのリノベーションは具体的にどんな箇所を行うのでしょうか。
お部屋の雰囲気を変えるリノベーション
まずは、室内のクロスの張り替えなど目に見える範囲の修繕を行う、お部屋の雰囲気をかえるリノベーションです。
比較的ローコストでお部屋の雰囲気を一変することができるので、老朽化した物件の空室対策を行いたいが、予算に余裕がない、リノベーションを初めて検討するのでどこまで費用をかけていいのかわからないという大家さんにもぜひ検討してもらいたいのがカラークロスのリノベーションです。
また、壁を壊す間取り変更まではする必要はないが、競合物件と代わり映えする点がないため、決め手に欠ける、周辺物件と差別化を図りたい！部屋をより魅力的に見せたいという方にも挑戦しやすい方法で、空室対策にも効果があります。
例えば、若者に人気のカラークロスやデザインクロス。
カラークロスや外国から輸入したようなデザインクロスを貼るだけで、他物件とは差別化を図ることができます。また、写真映えもするため、入居を検討している人の目に留まりやすく、印象を残すことができるでしょう。
万人受けする無難な間取り、無難な設備、代わり映えしない白い壁にフローリングといったどこにでもありそうな組み合わせではなかなか入居が決まりづらくなっています。思い切ったデザインクロスを取り入れてみるのも有効な手段でしょう。
しかし、個性が強すぎるクロスは好き嫌いが分かれやすくなりますので、ご注意ください。飽きたから更新しないなど退去の原因にもなりかねませんので、全面に取り入れるのではなく、一面だけに取り入れるなど工夫も必要です。キッチン背面やトイレの一面だけでも印象は変わりますよ。
クロスの張り替えは、経年劣化の修繕にはなりませんので、ゆくゆくは大きな修繕が必要となることは覚えておきましょう。
無垢材やタイルを取り入れたデザインリノベーション
無難すぎるありきたりなお部屋では借り手の希望に応えられることができず、設備が決して古いわけではないのに空室が解消できず、家賃を下げざるをえない状況になることも少なくはありません。
大規模なリノベーションまでは必要ないが、なかなか借り手が見つからないという場合は、無垢材やタイルを取り入れ、デザインという価値を付加させるデザインリノベーションを取り入れましょう。
部分的に自分のやりたい場所だけデザインを持たせてリノベーションすることで、予算を抑えることができます。
最近ではとくに、無垢材を使ったナチュラルリノベーションが人気です。
無垢材の床は費用がかかるイメージを持たれますが、年月が経てば立つほど深みが増してきます。退去のたびに張り替える必要がありませんので、逆にコスト軽減することができます。
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特に女性をターゲットにしている場合、清潔感が大切になりますので、水回りのリフォームもお忘れなく！
デザインをもたせたリノベーションを検討している場合には、必ず検討している会社の施工事例を確認するようにしてください。
間取り変更などのフルリノベーション
和室を洋室に変更したり、キッチンをシステムキッチンに変更したり、ユニットバスをトイレお風呂別に変更する、お部屋全体のフルリノベーションがあります。
ひと昔前までの賃貸アパートは和室や寝室を壁で区切った部屋数が多い作りでした。
しかし、今は広いリビングが好まれています。
リノベーション例も併せてお読みください
DKの壁を取り払い、広いLDKに変えるリノベーションを行いましょう。
玄関は玄関収納を設け、独立させましょう。和室はクローゼットへ変更し、壁はアクセントクロスでデザイン性を高めます。
間取りを変更したり、大きく設備や内装を変えるリノベーションを行えば、築年数が経った物件でも、新築アパートマンションと戦える力を得ることができ、家賃アップも可能になります。
万人受けするリノベーションは新築に勝ちにくくなる
リノベーションには費用がかかります。失敗したくないあまり、無難な万人受けするリノベーションをしがちです。
しかし、完成当初は新築にも負けない仕上がりになりますが、数年たつとどこにでもある特徴のない無難な部屋になり、検討はされるものの選ばれにくい部屋になり、空室が続いたり、家賃をさげないと入居が決まらない部屋になってしまいます。
万人受けする部屋よりも、特徴のある部屋作りを目指すべきです。
個性を持たせることで、築年数が古い物件も、間取りを変えずともリノベーションで人気のお部屋に蘇らせることができます。
こちらの例は、ブルックリンスタイルにリノベーションしたお部屋です。
立地は若者が集まる名古屋の中心街、栄に近い場所。
立地条件にめぐまれているにも関わらず、空室が続いていました。オシャレに敏感な単身者をイメージしリノベーションした結果、家賃アップすることができ、入居もすぐに決まりました。
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リノベーションすることで空室率が低下するメリット
リノベーションを行いことで、空室率が低下するメリットがあります。
老朽化した賃貸物件は、中々入居者が見つからず、空室が長期化してしまうことが珍しくありません。しかし、空室期間を使い、他にはないリノベーションを行うことで、入居希望者が見つかりやすくなります。
今と昔では求められるものが違う
今と昔では賃貸に求められるものが変わってきています。
昔はファミリー層向けのアパートが多く需要がありましたが、今は単身向けの需要が増えています。
こうした変更は、時代とともにライフスタイルが変わり、以前のままでは需要に対応できなくなったため、行わなくてはいけないものになっています。
例えば、昭和の面影を残すアパートは和室や寝室など部屋が多く壁だらけで昼間でも光の入りにくい薄暗いアパートばかりでした。
孤立した台所の壁を撤去し、広々とした明るいリビングキッチンに、和室をフローリングに張り替えることで以前のような薄暗い雰囲気はなくなります。
最近あった時代の変化だなと思ったものでは、洗濯機のサイズが変化したことにより、洗濯機をおく場所がなくなってしまったため、間取り変更を行うというものがありました。
お風呂とトイレがセットになったタイプのお部屋。その条件だけでお部屋探しの条件検索から弾かれてしまいます。
トイレとお風呂を別するだけで入居率100%とはいえませんが、リノベーションを行い室内の設備を最新にしておくことは、入居率の改善だけでなく、資産価値を高めることができます。
時代のニーズを把握し、需要にあったリノベーションを行うようにしましょう。デザインや家事同線にも工夫をし、差別化を図りましょう。
リノベーション費用の回収できるのか計算する必要がある
リフォーム、リノベーションには工事規模が広範囲になりがちなため、費用が高額になるというデメリットがあります。空室がすべて埋まったとしても、費用の回収が終わらないようでは大問題です。
リノベーションを行うための費用はどの程度必要なのか、満室経営を行った場合、回収にはどのくらいかかるのか。リノベーションするとともに家賃を値上げした場合は、回収はどのくらい変わってくるのか、前もって計算する必要があります。
また、リノベーション費用の経理処理にも注意しましょう。設備の修繕や退去後のクリーニングは必要経費として処理することができます。
しかし、リノベーション工事が建物の価値を高めたとみなされた場合、資本的支出とみなされ、工事費用をその年度に全額経費にすることはできません。減価償却で数年にわけて経費にすることになります。
空室は減らさなくてはいけません
賃貸経営において、空室は減らさなくてはいけません。
リノベーションは空室対策には非常に効果的は手段の一つと言えます。
リノベーションを行うために、まずは周辺環境や競合を調査し、ニーズを把握しましょう。
レトロデザインでは、競合調査やリノベーション後の家賃もご案内させていただいております。
リノベーション後のプロモーションも重要
リノベーションして終わりというわけではありません。入居希望者の目にとまらなければ、入居はきまりません。レトロデザインでは、リノベーション後の写真を撮影し、PRポイントをわかりやすく記載したプロモーション用のチラシもお作りしております。
写真を多用したチラシのおかげで成約率が非常に高くなっております。リノベーション後も安心してお任せください。
経年劣化で家賃を下げるしかない時はリノベーションを検討するタイミングです
リフォームは設備の交換など原状回復を行うことです。
リノベーションは住宅に付加価値をつけて再生することです。間取り変更など大規模な工事になることもあります。
リフォームだけでは経年劣化に追いつかないときや、リフォームしてもなかなか空室が長期化し家賃をさげるしかない時は、リノベーションを検討しましょう。
いきなりお見積もりというわけではなく、まずは建物診断を行わせて頂きますのでお気軽にお問い合わせください。
レトロデザインは、地元に密着型の建築事務所になります。500万円未満のリフォーム工事には建築業許可がいらないため、建築を専門以外の人でも工事はできます。
しかしリノベーションを依頼するのであれば、建築業許可を得ている施工会社を選びましょう。
レトロデザインは賃貸アパートマンションを専門にリフォームリノベーションを行う建築事務所です。賃貸物件の実績もございますのでご安心ください。
レトロデザインでは、賃貸物件をただきれいにリフォ－ムするだけではなく、入居率の向上と退去率の低下を目標としてリフォームを行なっています。戦略的なリフォームを行うことで長期的に入居率の高い物件を目指します。
名古屋でリフォームやリノベーションをお考えならレトロデザイン
一級建築士が施工開始から、アフターサポートまで責任をもって担当いたします。
補助金の活用や、リフォームローンの組み方、相続税対策など税金のことまでなんなりとご相談ください。
※お問合せ・お見積りは無料です
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