個性を求めすぎたばかりにメンテナンスが面倒？修繕費が高い？賃貸経営で気をつけたいこと
愛知県蟹江町の一級建築事務所のレトロデザインです。賃貸物件の空室の原因を追究し、賃貸物件の収益を向上したい大家さんのための空室対策のご提案、そして入居者ファーストのリフォームリノベーション業を行っております。
賃貸経営というのものは、長い目で経営を考える必要があります。
奇抜なデザイン、個性的なデザイン、装飾を施したデザインも他物件と差をつけるためには時には必要です。しかし、個性を求めすぎたばかりに、メンテナンスが不可能になったり、修繕費が高くついてしまうなど、大家さんにとっては思わぬ痛手となるかもしれません。
賃貸経営は事業です。
長期に渡り、事業を行うのであれば、メンテナンスにお金がかからない、耐久性はどれくらい持つのかなど、ランニングコスト（建物や設備を維持するための費用など）にもきちんと目を向けなければいけません。
賃貸経営とは長期に渡るものです。初期費用が安いからといって、安物買いの銭失いでは困りますよね。他物件と差別化を図りつつも、メンテナンスにお金がかからないとはどういったものなのか、見ていきましょう。
どういう人に住んでもらいたいかでデザインの差別化を図る
普通の一般的なマンションですと差別化が難しい、では奇抜な個性的なデザインにすればいい！というわけではありません。時に個性は必要ですが、一番大切なことは、入居者様が長く住みたいと思って頂けるような住まいを提供し、オーナーとして安定した家賃収入を確保し続けることです。
賃貸における入居者層
賃貸における入居者層はおおまかにわけると
①単身 学生（男性・女性）
②単身 社会人20代30代（男性・女性）
③単身 社会人40代～（男性・女性）
④単身 高齢者（男性・女性）
⑤ファミリー 新婚DINKS
⑥ファミリー 子育て世代
⑦法人
⑧短期貸し出し
⑨SOHO（自宅兼オフィス）
などがあげられます。
大家さんであれば、家賃滞納リスクの低い優良入居者様に入居してほしいと願うのは当たり前ですよね。
当然のことではありますが、どの入居者層にターゲットを当てるかによって、間取りや設備など、家作りは変わってきます。
所有の物件が①単身 社会人20代30代向けであれば、一般的なマンションより、デザイン性のある部屋を好む傾向があります。
何の特徴もない一般的なマンションですと、立地や環境など、より条件がいい物件に流れてしまう可能性がありますが、オンリーワンの差別化が図ることができるマンションですと、一般的なマンションと比べたときに、家賃設定を多少高めでも勝負することが可能です。
また、デザイン性のあるマンションを好む層は、若者や女性に多く、入居者が自然に限定できるというメリットもあります。住まいにこだわりを持ち、家にお金をかけたいという人は、比較的給与水準が高い人が集まる傾向があります。
オシャレと住みやすいは分けて考える
ガラス張りのバスルーム
例えば、ガラス張りのバスルーム。外国のホテルのような雰囲気で、とても個性的でオシャレです。お部屋のPRポイントになるでしょう。しかし、ガラス張りのバスルームが似合う家と似合わない家があります。また、ガラス張りのバスルームのせいで、友人を家に来た時にお風呂に入れない、友人を泊めてあげることができないという問題もあります。
コンクリートうちっぱなし
コンクリートうちっぱなしの部屋。スタイリッシュでデザイン性も高くとてもカッコいいですよね。耐火性もあり火災保険も安くなります。事務所兼用のSOHOにもピッタリです。しかし住まいには適さない部分もあります。壁に水分が貯めこまれやすいため、カビの心配があります。また熱伝導率が高いため、熱や冷気が抜けにくく、夏場は暑く、冬場は寒い性質があります。また、解体費のコストも木造に比べて高くなります。
デザイン性の高すぎるキッチン
デザイン性が高いキッチン。デザイン性が高いため、市販の家具が似合わないという問題もあります。オシャレと使いやすい、住みやすいは分けて考えてみましょう。
補修や交換が可能なものを選ぶ
自身で物件を所有している大家さんの場合、経年劣化や故障による設備交換は必要不可欠な問題です。
計画的に修繕費の積立てをされている大家さんは約2割くらいしかいないというデータもありますが、いかがでしょうか。突然やってくる修繕費、頭を悩ませる問題です。
築年数を重ねると、補修や交換をしなければいけない箇所がでてきます。
賃貸経営を行うと決めた以上、補修や交換はやらなければいけないものと決めた上で、どのような設備を導入するかを決めるべきです。
生産中止、在庫対応のみという問題
メーカー商品は約10年前後で生産中止や廃盤になり、部品は在庫対応となります。
入居者様から故障の連絡があり、運よく在庫対応品で部品が見つかり、無事交換できたとします。
しかし、製品としては廃盤品。前回とは、別の箇所が壊れた場合、取換部品が見つからない可能性もあります。
一度は部品交換で済んだものの、別部品が手に入らなかったために、結局交換する羽目になる。製品は古くなってくるとこういった問題が出てくるので、なかなか難しいですよね。
今は問題なく使えていたとしても、『真夏にエアコンが効かない』『真冬に給湯器が壊れてお湯がでない！』『至急で対応してほしい』という連絡が来たときにはどうでしょうか。修理や手配に追われてしまいます。
退去後の物件メンテナンスはしっかりと
退去があった、空室が続くときこそ、物件メンテナンスをしっかりと行いましょう。
入居中に故障が起きてしまうと、入居者様に迷惑がかかるだけでなく、緊急対応となり高額な費用がかかってしまう可能性があります。対応をひとつ間違えてしまうと、クレーム、更新しない、退去ということになりかねません。
退去後の点検の際、交換が必要な場所が見つかったならば、複数戸まとめて交換することで、単価割引をしてもらえるかもしれません。
1～3月の入居ピークに備え、退去後の点検、物件メンテナンスはしっかりと行っておきましょう。
エアコン、給湯器、キッチンなどの住宅設備の寿命は10数年サイクル
エアコン、給湯器、キッチンなどの住宅設備の寿命は約10数年単位を目安に確認を行います。
トイレ便座やエアコンは10年以上経過してもまだまだ十分に使えます。しかし、プラスチック部分は経年劣化で変色し、黄ばみが目立つようになります。
とくに、肌に触れるものなどは、どうしても前の入居者の使用感を感じやすくなっているため、内見の際に嫌がられることがあります。
また、エアコンもいかにも見た目が古いと、内部のカビ汚れが気になり、使いたくないなど悪い印象を持ってしまいます。
空室対策として、空き部屋をどうしようか悩まれている大家さんであれば、まだ使える設備とはいえ、新しいものに交換した方が総合的にはメリットがあるでしょう。
専用の賃貸修繕計画を作製いたします
レトロデザインでは、大家様の賃貸アパートマンション専用の修繕計画を作製することが可能です。
個別相談も承っています。現地を見てほしい、という場合は個別でお受けいたしますので、ご相談くださいませ。
対応可能地域は、名古屋市内をはじめ、愛知県、三重県、岐阜県など。遠方の方もお気軽にお問い合わせください。
建築事務所は敷居が高くて…
そんなことはありません。お気軽にお問合せください。建築士も普通の人です。気軽に声をかけて頂けると嬉しいです。
名古屋でリフォームやリノベーションをお考えならレトロデザイン
一級建築士が施工開始から、アフターサポートまで責任をもって担当いたします。
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