古い建物を生かしたリノベーションプラン②
不動産投資を行う場合、古い建物を購入したうえでリノベーションを行い、その物件を貸し出すといったプランも考えられます。では、実際にどういったリノベーションを行っていくのでしょうか。
1.築20年以上の建物はリノベーションの対象と考えよう
簡潔にいうと、建物の価値は20年ほど経てば、価値が底値となります。そのため、不動産投資を行う場合、そういった物件であれば安く購入することが可能です。
また、売買するタイミングでは、報告書以外の箇所も2年にチェックし売主の責任において直してもらうことも可能です。
しかし、耐震や耐久力に問題があった場合は全体的にリノベーションを行い、華能使用することができるのかを常に想定しておく必要があるといえるでしょう。
例えば、
・築20年の古い木造住宅を購入した
・建設時から30年ほど経ったマンションを購入した
などは最初から耐用年数を想定しておく必要があります。
築年数の古い物件を好きなようにリノベーションできるといった契約内容が重要になってきます。対応年数が長かったとしても、人々のニーズに合わなければ賃貸物件として人気を集めることできません。
2.具体的なリノベーションプランとは
リノベーションを行う場合、現状の建物の状態を把握し、最新のニーズに沿ったデザインや内装に変えていくことが必要となります。
例えば、
・テナント用に所有していたビルを一部居住用にする
・賃貸だけではなく、シェアオフィスなどのレンタルルームなども受け入れる
といったリノベーションプランが考えられます。特に、どちらも駅に近い場所にあれば、それだけで注目の物件となる可能性が高いといえるでしょう。
店舗と住宅を合わせた建物などであっても、外観を工夫するだけで集客に影響があることもわかっています。そのため、リノベーションを行い、どのような効果を得たいのかに沿って所有している物件を改修していきましょう。
また、リノベーションにおいては、動かすことのできない柱以外はニーズに沿って改修することができます。
例えば、
・壁を取り払って開放的なリビングにする
・耐震補強や建材から考慮し、部屋の大きさを変える
などは代表的なリノベーションのプランです。加えて、建物の雰囲気そのものを変える場合にもリノベーションが必要です。
古い建築物を活用する理由は、その建物の雰囲気や外観だけでなく、コスト面が比較的安価であるためです。築年数が中途半端であれば、価格帯もそれに沿ったものとなります。
しかし、建物の耐用年数そのものは非常に長いことから、底値となった物件の方がイノベーションも含めてコストが安価となることも少なくありません。そして、人々のニーズに合わせてリノベーションを行うことで空室対策が可能となります。