長期空室が続く原因とその対策方法
愛知県蟹江町にある一級建築士事務所のレトロデザインです。
長期空室が続くことは大家さんとっては大きな悩みの種ですよね。
とくに兼業大家さんや、遠隔地に物件をお持ちの大家さんであれば、なかなか物件に足を運ぶことができず、気づけば半年以上経ってしまったという方もいらっしゃるでしょう。現状を把握できないまま空室が続いてしまうと、適切な対策を立てることができませんよね。
実際に足を運ぶことをせず、なかなか埋まらないなーと悩むだけではいけません。
なぜなら空室問題は、家賃収入に関わる問題だからです。
長期で空室が続くのには、必ず理由があります。
今回は、長期空室が続く代表的な理由など考えていきましょう。
一般的に言われる空室が続く理由
一般的に言われる空室が続く理由は、①家賃が適切でない、②築年数の経過や老朽化、③競合物件の増加、などが言われます。
空室を改善するためには、原因を考え、対策を講じることが必要となります。
入居を決定づける魅力がない
入居を決定づけるためには、この部屋に住みたいと思ってもらえるような魅力が必要です。逆を言えば、当たり前のことですが、魅力がない物件は入居が決まりません。
大家さんは、お持ちの物件が、他人からどうみえているのか、客観的に判断しましょう。
魅力的なポイントはどこなのか、かならず客観的に捉えてみてください。
自身が所有する物件は、どうしても贔屓目で見てしまうものです。しかし、入居者様は物件を選ぶとき、必ず他物件と比較して、その中からより魅力的な物件を選びます。
魅力がある物件は入居が決まりますし、魅力がない物件は入居が決まりません。
自分の物件には、何が足りないのか…..
空室を無くすためには、選ばれなければいけません。ご友人や家族にみてもらい、自分の所有する部屋はどうなのか、客観的な意見を求めるようにしてみましょう。
魅力というのは様々です。新築が魅力なのであれば、老朽化が進むマンションは勝つことができません。
では新築に勝つには・・・。競合物件への対策としては、他の物件と差別化を図る必要があります。
リフォームで特定ニーズに特化し、競合物件との差別化を図る
新築当初はスムーズに入居が決まっていたけれど、築年数が一定年数経過した物件の場合、今まで通りに募集をしても、賃貸契約に至らない場合があります。
近隣に新しいマンションの建設が始まった場合、対抗策として、リフォームや家賃設定の見直し、負けない手段を講じることが必要になります。
最近では、敷金礼金ゼロ、一ヶ月の賃料無料、家具付き物件なども増えてきました。空室が続くからといって、家賃を下げればいいわけではありません。
家賃の値下げは、家賃収入の低下に繋がるため、最終手段と考えましょう。なぜなら、一度下げた家賃をあげるのは難しいからです。
近隣の物件と比べて、劣る部分があれば、新たな設備投資、リフォームやリノベーションを検討しましょう。
また、特定ニーズに特化することも効果的です。他物件にはない防犯システムを強化して、女性専用物件にしたり、学生専用のマンションやペット可能にするなど、特定ニ－ズ特化することも効果的でしょう。
競合する物件が増加し、間取りや設備でどうしても負けてしまう場合は、需要が見込める層に、ターゲットを変更し、ターゲットを変更するもの一つの方法です。
情報発信がうまくできていない
入居者を募集する際、仲介会社を使われる方も多いでしょう。
ご自身の物件がどのように募集がかけられているか賃貸物件サイトを定期的に確認するようにしましょう。
わかりやすい説明文、魅力的な写真の撮り方がされているでしょうか？家賃に誤りはないでしょうか？記載されている内容が間違っていないでしょうか？
過去に、リノベーションのお問合せを頂いた新規のお客様がいらっしゃいました。お伺いした情報を元に、賃貸物件検索をしたところ、「ネットに出ていない」ということが判明したことがあります。
お問合せいただいたお部屋は退去されてから、1度も問い合わせもないまま1年半以上空室が続いている状態だったそうです。いつからネットに出ていなかったのかもわかりませんし、どのような方法で募集をかけていたのかも分かりません。
そのような不動産会社に仲介を任せていても、空室は埋まりません。
仲介会社は数多くの物件を取り扱っているため、あなたの物件だけを紹介しているわけではありません。
どれだけ空室対策を行っても、紹介してもらえなければ、空室は解消できません。
自身の物件を入居希望者に積極的に紹介してもらえるような営業担当者との関係作りも空室対策において必要なことです。
写真と実物の違いにガッカリした
賃貸仲介サイトで写真を見て一目惚れし、内見までしたのに、やっぱりやめます、というケース。
これは一体どういうことなのでしょうか。
リフォーム済、リノベーション済のお部屋でとても魅力的で、賃貸検索サイトにもキレイな写真があるのに、実際に訪れたところ、外観や周りの環境、共用部分にガッカリしてしまったというケースです。
部屋はとてもキレイなのに、建物や共用部分などの清掃ができておらず、不衛生な状態になっていませんか？リフォームし、せっかくの良いイメージが台無しになり、住みたいとは思ってもらえません。
入居希望者さまは、安全で快適に過ごすことができるお部屋を探しています。
お金をかけてリフォ－ムしても、清潔感のない物件では決まるものも決まりません。
築年数が古くても掃除や手入れがさせていてキレイな物件と、新しくても共用部分がゴミだらけ、マナ－が悪い人が住んでそうな物件では、前者の方が好まれるでしょう。
まとめ
長期空室問題の対策として、お金がかかるものとお金をかけずにすむものがあります。
しかし、何が問題で長期空室が続くのか大家さん自身が気づけておらず、長期空室が解消されずにいる場合があります。
賃貸経営をおこなっていると、自分の物件しか見えなくなってしまいます。他の部屋とも比較して客観的にみてみることが大切です。
長期空室を解消するために、仲介会社に任せっきりにするのではなく、大家さん自身ができる対策をしっかり行いましょう。対策を試しても効果がみられないときは、専門家に相談しましょう。
第三者の意見を取り入れることで気づけなかった新しい解決策に出会えるかもしれません。
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