賃貸所有の大家さんは災害リスクを考慮し、火災保険、地震保険に正しく加入しよう
レトロデザインです！愛知県蟹江町の一級建築事務所です。賃貸物件の空室の原因を追究し、賃貸物件の収益を向上したい大家さんのための空室対策のご提案、そして入居者ファーストのリフォームリノベーション業を行っております。
不動産投資と災害リスクは一見して無関係に思えますが、賃貸アパートマンション経営で、思わぬ事故や災害が起こると、その損害のダメージは大きいものです。
一般的な住宅よりも大きな金額が動くため、一般的な住宅よりも対策が必要となります。賃貸物件を所有する大家さんは、火災保険に加入している方がほとんどでしょう。
この記事では、不動産投資における災害リスクを減らすために、火災保険、地震保険の使い方について考えてみましょう。
1.日本の災害のリスク
まず最初に、日本における災害について考えてみましょう。
日本における災害の中で、特に地震と水害は非常に多いです。地震が引き起こす災害には、建物の半壊や津波などといった被害もあり、災害で建物が消滅した場合、家賃収入を得られなくなるどころか、莫大な損失を被る可能性があります。
また、大雨や台風など、近年日本では水害は頻繁に起きています。
2019年8月、九州北部で甚大な被害をもたらした豪雨は記憶に新しいでしょう。異常気象による川の氾濫なども起きやすくなっているため、地震や津波以外にも、水害に対して対策を行っておく必要があります。
災害が起きた場合の被害への負担は全てオーナーが行わなければいけません。つまり、災害によって経営が上手くいかなくなる状態に陥ることを常に想定しておきましょう・
2.不動産投資の基本的な災害対策として火災保険は必須
まず、不動産投資において、基本的な災害対策として、火災保険は必須です。
火災保険と聞くと、火災だけしか補償範囲に含まれないのではと思われがちですが、実は火災保険の適用範囲は実は非常に広く補償されます。
例えば、火災保険は、火事だけでなく、
・落雷
・爆発・破裂
・風災・雹災・雪災
・水漏れ
・水災
・盗難
・騒擾・集団行為による暴力行為
・建物外部から物体の落下・飛来・衝突
など、写真のような台風による屋根被害や、瓦の破損、洪水や盗難なども実は火災保険で対応する事が可能です。
保険会社によって、多少の補償範囲は異なってくるものの、火災保険に加入しておけば、災害のほとんどは火災保険の特約によってカバーできるでしょう。
また、最新の鉄骨建造物などであれば火災に関しては延焼を防ぐ建物の造りとなっていることも。仮に、新しく土地や建物を購入し、不動産投資を始める場合には、その地域がどういった区域なのか把握したうえで不動産投資を始めましょう。
火災保険は、入居者が加入するものだというイメージが強いですが、入居者が加入する火災保険は、家財や賠償責任などに対するものであり、建物に対するものではありません。そのため、大家さんは、火災や自然災害における損害を、保険でどの範囲までカバーできるのかを考える必要があります。
火災保険は加入しているだけでいいというものではありません。
ただしく補償内容を理解していないと、被害にあっても保険が適用されることを知らないままかもしれません。
火災保険は、様々なリスクをカバーしてくれる保険になりますので、必ず火災保険には加入しましょう。
こ火災保険の申請でお悩みであればご相談ください
昨年の台風や地震で、被害を受けたのにも関わらず、火災保険を申請されていない大家さんも多くいらっしゃいます。レトロデザインでは、火災保険申請の調査を行うこともできますので、火災保険の適用可能かお悩みの大家さんがいらっしゃいましたら、まずはお気軽にお問合せください。
3.火災保険は、大家さん向けの特約が最も重要
火災保険に加入したからすべて安心というわけでもありません。高い保険料を払って、火災保険に加入するのですから、災害に合ったときに、補償が足りなかったり、支払い対象外ということがないように気を付けなければいけません。
賃貸物件は、立地や設備、築年数、構造など、条件によって異なりますので、必要な補償も条件に合わせて選ばなければいけません。そこで、補償を充実させるために特約が最も重要になってきます。
補償を充実させるために、オプション特約をたくさん追加すればするほど、保険料は高くなりますので、本当に必要な補償なのかを考える必要があります。
大家さん向けの特約をご紹介します（※特約の名称は保険会社によって異なります）
施設賠償責任特約
保険証券記載の建物の欠陥や、この建物における保険証券記載の業務遂行に起因する偶然な事故により、他人にケガを負わせたり他人の財物を壊したりした結果、法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害を補償します。
家主費用特約
賃貸住宅内で自殺、犯罪死、孤独死（賃貸住宅に物的損害が発生した場合に限ります）が発生した場合に、家賃の損失、修復、清掃、脱臭費用などの原状復旧のための費用、遺品整理費用などを補償する特約です。
「フルサポートプラン」または「セレクト（水災なし）プラン」で、「家賃収入特約」をセットしているご契約にセットできます。
家賃収入特約
他人に貸している住宅が火災などにより損害を受けた結果、被った家賃収入の損失を補償します。
※保険の対象に建物が含まれるご契約の場合にかぎります。
建物電気的・機械的事故特約
保険の対象である建物に付加された空調設備、電気設備、給排水・衛生設備、消火設備、昇降設備、厨房機械設備、駐車機械設備などについて、電気的・機械的事故(ショート、アーク、スパーク、過電流、機械の内的要因による焼付けなど)により損害が生じた場合に補償する特約です（自己負担額は不測かつ突発的な事故の自己負担額と同額です）。
＜特約の対象となる事故例＞
・点火操作時に異常着火し、給湯器から大きな音がして、配線が焼きついて故障した。
ここでご紹介した特約は、賃貸オーナー様向け火災保険に付帯可能な特約の一部をご紹介しています。特約の名称や補償内容は各保険会社で異なりますので、詳細につきましては、保険会社までお問合せください。
大家さんが地震保険にも加入した方がいい理由
火災保険に加入していても、地震が原因で起きた被害は、地震保険でしか対応できません。
どういうことかといいますと、地震による津波が原因で起きた火災や損壊、流失による建物や家財の損失は火災保険ではカバーできず、地震保険でないと補償されません。
地震保険が対応する範囲は、
・直接的な地震による損壊
・地震が原因となる火災
・津波による流失
などが含まれます。
しかし、損害の程度を評価するため、どのような場合であっても補償金額が最大限に支払われるとは限りません。地震保険による補償金と被災生活再建支援制度などを活用しながら、災害に対策する必要があると想定しておきましょう。
地震保険は、単体で加入することができないため、必ず、火災保険と地震保険はセットで加入するしかなく、地震保険のみに加入することはできないので注意が必要です。
現在火災保険に加入している方は、途中からでも地震保険に加入することは可能です。
今までは地震保険料がもったいないからといって、地震保険には加入していない大家さんが多く見受けられましたが、保険は経費となりますので、補償範囲や金額を考えてもメリットがあります。
まとめ
火災保険は、自費では賄えない損害を補填してくれる保険です。特約についても、リスクをしっかりと把握し、自費では補填できないと思われる分を考え、特約を追加するなど判断しましょう。
火災保険、地震保険は、賃貸経営を行う大家さんにとって欠かせないお守りです。火災保険と特約をうまく活用し、安定した賃貸経営を行いましょう。
こ火災保険の申請でお悩みであればご相談ください
昨年の台風や地震で、被害を受けたのにも関わらず、火災保険を申請されていない大家さんも多くいらっしゃいます。レトロデザインでは、火災保険申請の調査を行うこともできますので、火災保険の適用可能かお悩みの大家さんがいらっしゃいましたら、まずはお気軽にお問合せください。
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